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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleSaint-Dizier (52)
Surface80m²
Coût Total95 190€
Loyer Annuel7 752€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Dans une résidence sécurisée avec ascenseur, découvrez ce grand appartement lumineux à vendre. Il se compose de trois chambres, d'un salon et cuisine ouvrant chacun sur un balcon, offrant ainsi une belle luminosité naturelle et un agréable espace extérieur à profiter au quotidien. Le bien dispose également d'une chaudière récente, d'un garage fermé ainsi que d'un box de rangement, apportant confort et praticité. Avec quelques travaux de modernisation, cet appartement révélera tout son potentiel et prendra encore davantage de valeur, ce qui en fait une belle opportunité.

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Référence agence : 764 Référence annonce : U0HO-ZQO-UEI Date de réalisation du diagnostic : 28/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 205 Charges prévisionnelles annuelles : 1215 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.633038, 4.915827
Total : 95 190€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 21 750€
Valeur du bien : 89 750€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7752€/an
Fourchette totale : 494€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 10129€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :984,57 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :78 766 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-10 766€ (-13.7%)
Marge achat-revente :-16 424€ (-20.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 491,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 274,79€
Coût de l'assurance :8 091,15€
Taxe foncière : 775,18€/an
Soit par mois : 64,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,25€/mois
Soit par an : 1 215,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 645,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des placards de cuisine et électroménager, mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 750 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant placards, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 190 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 215 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 136 €
Revenus locatifs : +7 752 €
Charges déductibles : -27 136 €
Résultat foncier Année 1 : -19 384 €(Déficit de 19 384 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 386 €/an
Revenus locatifs : +7 752 €
Charges déductibles : -5 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8684.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 752 €27 139 €3 075 €-19 387 €10 700 €8 687 €8 687 €
27 907 €5 306 €2 992 €2 601 €--6 087 €
38 065 €5 220 €2 906 €2 845 €--3 242 €
48 226 €5 132 €2 818 €3 095 €--147 €
58 391 €5 040 €2 726 €3 351 €---
68 559 €4 945 €2 631 €3 613 €---
78 730 €4 847 €2 534 €3 882 €---
88 904 €4 746 €2 433 €4 158 €---
99 083 €4 642 €2 328 €4 441 €---
109 264 €4 534 €2 220 €4 730 €---
119 449 €4 423 €2 109 €5 027 €---
129 638 €4 307 €1 994 €5 331 €---
139 831 €4 188 €1 875 €5 643 €---
1410 028 €4 065 €1 752 €5 962 €---
1510 228 €3 938 €1 625 €6 290 €---
1610 433 €3 807 €1 493 €6 626 €---
1710 642 €3 672 €1 358 €6 970 €---
1810 854 €3 531 €1 218 €7 323 €---
1911 072 €3 387 €1 073 €7 685 €---
2011 293 €3 237 €923 €8 056 €---
2111 519 €3 083 €769 €8 436 €---
2211 749 €2 923 €609 €8 826 €---
2311 984 €2 758 €444 €9 226 €---
2412 224 €2 587 €274 €9 636 €---
2512 468 €2 411 €98 €10 057 €---
TOTAL248 294 €123 871 €44 275 €124 423 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-3 210 €+4 838 €
2+1 628 €0 €+1 628 €
3+1 628 €0 €+1 628 €
4+1 628 €0 €+1 628 €
5+1 628 €+961 €+667 €
6+1 628 €+1 084 €+544 €
7+1 628 €+1 165 €+463 €
8+1 628 €+1 247 €+381 €
9+1 628 €+1 332 €+296 €
10+1 628 €+1 419 €+209 €
11+1 628 €+1 508 €+120 €
12+1 628 €+1 599 €+29 €
13+1 628 €+1 693 €-65 €
14+1 628 €+1 789 €-161 €
15+1 628 €+1 887 €-259 €
16+1 628 €+1 988 €-360 €
17+1 628 €+2 091 €-463 €
18+1 628 €+2 197 €-569 €
19+1 628 €+2 305 €-677 €
20+1 628 €+2 417 €-789 €
21+1 628 €+2 531 €-903 €
22+1 628 €+2 648 €-1 020 €
23+1 628 €+2 768 €-1 140 €
24+1 628 €+2 891 €-1 263 €
25+1 628 €+3 017 €-1 389 €
Total+40 700 €+37 327 €+3 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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