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Maison Familliale

VilleVierzon (18)
Surface106m²
Coût Total107 040€
Loyer Annuel10 060€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 830,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Quartier Forges - Vierzon (18100) Maison spacieuce 4 chambres comprenant au rez-de-chaussée : une entrée donnant sur une cuisine séparée, une pièce de vie lumineuse de 33.88m2, une chambre et un wc séparé. A l'étage un palier dessevant 3 chambres et une salle de bain avec wc. Double vitrage, chauffage gaz de ville, fibre optique, travaux de remise aux normes d'assainissement individuel à prévoir.

  • http://www.sli-cher.fr/infos-legales.html
Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.210477, 2.103591
Total : 107 040€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 100 000€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10060€/an
Fourchette totale : 673€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 8074€ - 12535€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :634,62 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 270 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+20 730€ (+30.8%)
Marge achat-revente :-39 770€ (-59.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 554,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 148,53€
Coût de l'assurance :8 028,00€
Taxe foncière : 1 006,00€/an
Soit par mois : 83,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 637,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :200,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification des normes de plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 060 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 540 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 040 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 867 €
Revenus locatifs : +10 060 €
Charges déductibles : -16 867 €
Résultat foncier Année 1 : -6 807 €(Déficit de 6 807 €)
Imputable sur revenu global : 6 807 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 867 €/an
Revenus locatifs : +10 060 €
Charges déductibles : -4 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 193 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 060 €16 870 €3 543 €-6 810 €6 810 €--
210 261 €4 776 €3 449 €5 485 €---
310 466 €4 678 €3 351 €5 789 €---
410 676 €4 577 €3 249 €6 099 €---
510 889 €4 472 €3 145 €6 417 €---
611 107 €4 364 €3 036 €6 743 €---
711 329 €4 252 €2 924 €7 078 €---
811 556 €4 136 €2 809 €7 420 €---
911 787 €4 016 €2 689 €7 771 €---
1012 023 €3 892 €2 565 €8 130 €---
1112 263 €3 764 €2 437 €8 499 €---
1212 508 €3 632 €2 305 €8 876 €---
1312 758 €3 495 €2 168 €9 263 €---
1413 014 €3 354 €2 027 €9 660 €---
1513 274 €3 207 €1 880 €10 067 €---
1613 539 €3 056 €1 729 €10 483 €---
1713 810 €2 900 €1 572 €10 911 €---
1814 086 €2 738 €1 411 €11 349 €---
1914 368 €2 571 €1 243 €11 798 €---
2014 655 €2 398 €1 070 €12 258 €---
2114 949 €2 219 €892 €12 730 €---
2215 248 €2 034 €707 €13 214 €---
2315 553 €1 843 €516 €13 710 €---
2415 864 €1 645 €318 €14 219 €---
2516 181 €1 440 €113 €14 740 €---
TOTAL322 224 €96 326 €51 149 €225 897 €6 810 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 043 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 897 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 060 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-2 043 €+4 156 €
2+2 113 €+1 646 €+467 €
3+2 113 €+1 737 €+376 €
4+2 113 €+1 830 €+283 €
5+2 113 €+1 925 €+188 €
6+2 113 €+2 023 €+90 €
7+2 113 €+2 123 €-10 €
8+2 113 €+2 226 €-113 €
9+2 113 €+2 331 €-218 €
10+2 113 €+2 439 €-326 €
11+2 113 €+2 550 €-437 €
12+2 113 €+2 663 €-550 €
13+2 113 €+2 779 €-666 €
14+2 113 €+2 898 €-785 €
15+2 113 €+3 020 €-907 €
16+2 113 €+3 145 €-1 032 €
17+2 113 €+3 273 €-1 160 €
18+2 113 €+3 405 €-1 292 €
19+2 113 €+3 539 €-1 426 €
20+2 113 €+3 677 €-1 564 €
21+2 113 €+3 819 €-1 706 €
22+2 113 €+3 964 €-1 851 €
23+2 113 €+4 113 €-2 000 €
24+2 113 €+4 266 €-2 153 €
25+2 113 €+4 422 €-2 309 €
Total+52 825 €+67 769 €+-14 944 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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