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Colomiers – T2 bis au dernier étage avec balcon

VilleColomiers (31)
Surface54
Coût Total132 850
Loyer Annuel9 458
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 54 m², 2 pièces, 1 balcon

A quelques pas du groupe scolaire Jules Ferry, notre agence L'Immobilière de la Halle a le plaisir de vous présenter à la vente, en exclusivité, un appartement T2 bis de 54,33 m², situé au dernier étage sans vis-à-vis d'une résidence calme et entretenue, avec balcon offrant une vue dégagée.

Au dernière étage d'une copropriété des années 1960, cet appartement se compose d'une entrée de 7,37 m², d'un cellier de 2,79 m², d'un spacieux et lumineux séjour de 26,74 m², ouvert sur une cuisine aménagée donnant accès à un agréable balcon bénéficiant d'une vue dégagée, sans vis-à-vis, d'une chambre confortable de 11,82 m², une salle d'eau moderne ainsi qu'un W.C. Indépendant.

Vous apprécierez les beaux volumes de cet appartement, sa luminosité, sa fonctionnalité permettant la possibilité de le transformer en T3, grâce à un nouvel aménagement.

Situé à quelques pas des commerces, des transports, des écoles et de l'ensemble des commodités, cet appartement constitue une excellente opportunité aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif.

A visiter sans tarder, Visite Virtuelle sur demande.

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.612561, 1.328292
Total : 132 850
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 35 650
Valeur du bien : 125 650
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 14.60€/m²/mois
Fourchette : 13.08€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9458€/an
Fourchette totale : 707€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 8479€ - 10550€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 555,56 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 000
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-48 000 (-34.8%)
Marge achat-revente :5 150€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :49,82€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 697,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 369,88
Coût de l'assurance :14 945,63
Taxe foncière : 945,77€/an
Soit par mois : 78,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 650(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 750
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 100
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Cuisine - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 850 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 455
Revenus locatifs : +9 458
Charges déductibles : -41 455
Résultat foncier Année 1 : -31 997(Déficit de 31 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 597
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 805 €/an
Revenus locatifs : +9 458
Charges déductibles : -5 805
Résultat foncier Années 2+ : 3 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10597.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 45841 4594 266-32 00221 400 €10 602 €10 602 €
29 6475 6944 1503 953--6 649 €
39 8405 5744 0314 265--2 383 €
410 0375 4513 9084 585---
510 2375 3243 7804 914---
610 4425 1923 6495 250---
710 6515 0563 5135 595---
810 8644 9163 3725 948---
911 0814 7713 2276 310---
1011 3034 6213 0776 682---
1111 5294 4662 9237 063---
1211 7594 3062 7637 453---
1311 9954 1412 5987 853---
1412 2353 9712 4278 264---
1512 4793 7942 2518 685---
1612 7293 6122 0699 116---
1712 9833 4241 8819 559---
1813 2433 2301 68610 013---
1913 5083 0291 48610 478---
2013 7782 8221 27910 956---
2114 0542 6081 06411 446---
2214 3352 38784311 948---
2314 6212 15861512 463---
2414 9141 92237912 991---
2515 2121 67913513 533---
TOTAL302 932135 61061 370167 32321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 323
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986-6 420+8 406
2+1 9860+1 986
3+1 9860+1 986
4+1 986+661+1 325
5+1 986+1 474+512
6+1 986+1 575+411
7+1 986+1 678+308
8+1 986+1 784+202
9+1 986+1 893+93
10+1 986+2 005-19
11+1 986+2 119-133
12+1 986+2 236-250
13+1 986+2 356-370
14+1 986+2 479-493
15+1 986+2 605-619
16+1 986+2 735-749
17+1 986+2 868-882
18+1 986+3 004-1 018
19+1 986+3 144-1 158
20+1 986+3 287-1 301
21+1 986+3 434-1 448
22+1 986+3 584-1 598
23+1 986+3 739-1 753
24+1 986+3 897-1 911
25+1 986+4 060-2 074
Total+49 650+50 197+-547
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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