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Appartement

VilleChâteauroux (36)
Surface54
Coût Total86 940
Loyer Annuel5 489
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 351,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 6, Cave, Mandat exclusif

À vendre à Châteauroux : appartement de 52 m² situé au 2ᵉ étage, idéal aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Le bien comprend deux chambres, un chauffage au sol, une cave et un garage. Il se trouve dans une copropriété bien entretenue, située entre les boulevards et l’hôpital, un secteur recherché pour sa praticité et son dynamisme. Les commerces sont facilement accessibles, avec Lidl à 5 minutes à pied et Carrefour à 8 minutes. L’École élémentaire Montaigne se situe juste derrière la résidence, un atout pour les familles. La gare SNCF Voyageurs est à 12 minutes à pied et plusieurs lignes de bus desservent le quartier, offrant une excellente mobilité. Le Square Camille Berthet, situé derrière la résidence, apporte un agréable espace de verdure. Proposé au prix attractif de 73 000 €, ce bien représente une opportunité rare dans un secteur apprécié. Contactez‑nous pour plus d’informations. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.801674, 1.697545
Total : 86 940
Prix d'acquisition : 73 000
Travaux : 8 100
Valeur du bien : 81 100
Frais de notaire : 5 840
Coût estimé : 5 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 457€/mois
Loyer annuel estimé : 5489€/an
Fourchette totale : 356€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4269€ - 7057€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 000
Prix d'achat :73 000
Décote à l'achat :+13 000 (+21.7%)
Marge achat-revente :-26 940€ (-44.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :32,60€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 463,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 377,10
Coût de l'assurance :9 780,75
Taxe foncière : 548,90€/an
Soit par mois : 45,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 457,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments datés de la cuisine, peinture et éventuellement remplacement de quelques appareils
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais avec quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 100
    Remplacement système chauffage au sol: 54 m² × 150€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 100✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 489 €/an
Calcul : 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 927 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 940 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 967
Revenus locatifs : +5 489
Charges déductibles : -11 967
Résultat foncier Année 1 : -6 478(Déficit de 6 478 €)
Imputable sur revenu global : 6 478
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 867 €/an
Revenus locatifs : +5 489
Charges déductibles : -3 867
Résultat foncier Années 2+ : 1 622 €/an
Prix d'achat du bien : 73 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 48911 9702 930-6 4816 481 €--
25 5993 7922 8521 807---
35 7113 7122 7721 999---
45 8253 6292 6892 196---
55 9413 5432 6032 399---
66 0603 4542 5142 607---
76 1823 3622 4212 820---
86 3053 2662 3263 039---
96 4313 1682 2283 264---
106 5603 0662 1253 494---
116 6912 9602 0203 731---
126 8252 8511 9113 974---
136 9612 7381 7984 223---
147 1012 6211 6814 480---
157 2432 5001 5604 743---
167 3872 3751 4355 013---
177 5352 2451 3055 290---
187 6862 1111 1715 574---
197 8401 9731 0335 867---
207 9961 8298896 167---
218 1561 6817416 475---
228 3191 5285876 792---
238 4861 3694297 117---
248 6561 2042647 451---
258 8291 034947 794---
TOTAL175 81473 98042 377101 8346 481Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 944
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 834
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 153-1 944+3 097
2+1 153+542+611
3+1 153+600+553
4+1 153+659+494
5+1 153+720+433
6+1 153+782+371
7+1 153+846+307
8+1 153+912+241
9+1 153+979+174
10+1 153+1 048+105
11+1 153+1 119+34
12+1 153+1 192-39
13+1 153+1 267-114
14+1 153+1 344-191
15+1 153+1 423-270
16+1 153+1 504-351
17+1 153+1 587-434
18+1 153+1 672-519
19+1 153+1 760-607
20+1 153+1 850-697
21+1 153+1 943-790
22+1 153+2 038-885
23+1 153+2 135-982
24+1 153+2 235-1 082
25+1 153+2 338-1 185
Total+28 825+30 550+-1 725
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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