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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMurat-le-Quaire (63)
Surface175m²
Coût Total236 920€
Loyer Annuel15 556€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 851,43 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, Jardin, Pas de balcon

Authentique maison de famille au pied du Sancy - Murat le Quaire Découvrez le charme d'une ancienne pension de famille transformée en une spacieuse demeure de 175 m², située au coeur du village de Murat-le-Quaire. Les atouts de la maison :

  • Des espaces de vie chaleureux : un salon à cheminée à foyer ouvert s'ouvrant sur une vaste pièce baignée de lumière (une extension des années 67 qui pourrait être démolie pour recréer une cour attenante à la maison)
  • Côté nuit : 5 chambres à l'étage disposant pour chacune soit d'un point d'eau soit d'une petite salle de bains privative pour une intimité totale. Une grande chambre sous les combles complète l'ensemble
  • Praticité : sous sol complet avec cave, buanderie, rangement..et un jardin non attenant de 313 m² parfait pour un potager ou des moments de détentes

Localisation privilégiée : à 2 pas de la Bourboule et de ses thermes et commerces, 10 min du Mont-Dore et de son domaine skiable. #Banne d'Ordanche #raquette #achatmaisonmuratlequaire #Sancy #chambresdhotes Stationnement facile grâce au parking communal à proximité immédiate

Ville : Murat-le-Quaire
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63150
Coordonnées : 45.602656, 2.752805
Total : 236 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 76 000€
Valeur du bien : 225 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1296€/mois
Loyer annuel estimé : 15556€/an
Fourchette totale : 982€ - 1711€/mois
Fourchette annuelle : 11787€ - 20530€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 677,69 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :468 595 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-319 595€ (-68.2%)
Marge achat-revente :231 675€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 183,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,08€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 254,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 141,28€
Coût de l'assurance :21 322,80€
Taxe foncière : 1 555,59€/an
Soit par mois : 129,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 2.5/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 000 €(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 500€
    Isolation combles: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 750€ = 16500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (revêtement, peinture, électricité incluses)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (moquette, peinture, électricité incluses)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité et peinture incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Murat-le-Quaire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 296 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 556 €/an
Calcul : 1 296 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 920 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 853 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 550 €
Revenus locatifs : +15 556 €
Charges déductibles : -86 550 €
Résultat foncier Année 1 : -70 994 €(Déficit de 70 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 594 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 550 €/an
Revenus locatifs : +15 556 €
Charges déductibles : -10 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 006 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49593.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 556 €86 557 €8 149 €-71 001 €21 400 €49 601 €49 601 €
215 867 €10 343 €7 935 €5 524 €--44 078 €
316 184 €10 122 €7 713 €6 063 €--38 015 €
416 508 €9 892 €7 484 €6 616 €--31 399 €
516 838 €9 655 €7 246 €7 184 €--24 216 €
617 175 €9 409 €7 000 €7 766 €--16 449 €
717 518 €9 154 €6 745 €8 364 €--8 085 €
817 869 €8 890 €6 482 €8 979 €---
918 226 €8 617 €6 209 €9 609 €---
1018 591 €8 335 €5 926 €10 256 €---
1118 963 €8 042 €5 633 €10 921 €---
1219 342 €7 739 €5 330 €11 603 €---
1319 729 €7 425 €5 017 €12 303 €---
1420 123 €7 100 €4 692 €13 023 €---
1520 526 €6 764 €4 356 €13 762 €---
1620 936 €6 416 €4 007 €14 520 €---
1721 355 €6 055 €3 647 €15 299 €---
1821 782 €5 682 €3 274 €16 100 €---
1922 218 €5 296 €2 887 €16 922 €---
2022 662 €4 896 €2 487 €17 766 €---
2123 115 €4 481 €2 073 €18 634 €---
2223 578 €4 053 €1 644 €19 525 €---
2324 049 €3 608 €1 200 €20 441 €---
2424 530 €3 149 €740 €21 381 €---
2525 021 €2 673 €264 €22 348 €---
TOTAL498 260 €254 354 €118 141 €243 906 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 267 €-6 420 €+9 687 €
2+3 267 €0 €+3 267 €
3+3 267 €0 €+3 267 €
4+3 267 €0 €+3 267 €
5+3 267 €0 €+3 267 €
6+3 267 €0 €+3 267 €
7+3 267 €0 €+3 267 €
8+3 267 €+268 €+2 999 €
9+3 267 €+2 883 €+384 €
10+3 267 €+3 077 €+190 €
11+3 267 €+3 276 €-9 €
12+3 267 €+3 481 €-214 €
13+3 267 €+3 691 €-424 €
14+3 267 €+3 907 €-640 €
15+3 267 €+4 128 €-861 €
16+3 267 €+4 356 €-1 089 €
17+3 267 €+4 590 €-1 323 €
18+3 267 €+4 830 €-1 563 €
19+3 267 €+5 077 €-1 810 €
20+3 267 €+5 330 €-2 063 €
21+3 267 €+5 590 €-2 323 €
22+3 267 €+5 858 €-2 591 €
23+3 267 €+6 132 €-2 865 €
24+3 267 €+6 414 €-3 147 €
25+3 267 €+6 704 €-3 437 €
Total+81 675 €+73 172 €+8 503 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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