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Maison à vendre

VilleBussière-poitevine, Darnac, Thiat (87)
Surface110
Coût Total105 440
Loyer Annuel9 278
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 822,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cheminée, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Elina Brie vous propose: Située sur la commune de Val d'Oire et Gartempe (Darnac), venez découvrir cette maison de 110 m² habitable sur un terrain de 2939m², avec plusieurs dépendances (grange, garage, atelier et toits) et 1 puits. Elle se compose en RDC: d'une cuisine, d'un séjour, d'un salon, d'une salle d'eau, d'un WC séparé et de la chaufferie. A l'étage: 1 palier, 2 chambres avec leurs propres cabinet de toilettes. Tout à l'égout, chauffage au fuel + poêle à bois, combles isolées, et taxe foncière de 600 euros/an. A voir sans tarder!!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 257 et classe CLIMAT E indice 50. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elina Brie mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LIMOGES sous le numéro 827974932, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bussière-poitevine, Darnac, Thiat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87320
Coordonnées : 46.235457, 0.963675
Total : 105 440
Prix d'acquisition : 90 500
Travaux : 7 700
Valeur du bien : 98 200
Frais de notaire : 7 240
Coût estimé : 7 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9278€/an
Fourchette totale : 575€ - 1039€/mois
Fourchette annuelle : 6904€ - 12469€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :727,36 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 010
Prix d'achat :90 500
Décote à l'achat :+10 490 (+13.1%)
Marge achat-revente :-25 430€ (-31.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 225,85
Coût de l'assurance :9 226,00
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain d'1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE avec possibilité de gain significatif
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 700(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 700
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 278 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 440 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 208
Revenus locatifs : +9 278
Charges déductibles : -12 208
Résultat foncier Année 1 : -2 930(Déficit de 2 930 €)
Imputable sur revenu global : 2 930
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 508 €/an
Revenus locatifs : +9 278
Charges déductibles : -4 508
Résultat foncier Années 2+ : 4 770 €/an
Prix d'achat du bien : 90 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 27812 2123 543-2 9342 934 €--
29 4634 4183 4495 046---
39 6534 3203 3515 332---
49 8464 2203 2515 626---
510 0434 1163 1475 927---
610 2444 0083 0396 236---
710 4483 8962 9276 552---
810 6573 7812 8126 876---
910 8713 6622 6937 209---
1011 0883 5382 5697 550---
1111 3103 4112 4427 899---
1211 5363 2792 3098 257---
1311 7673 1422 1738 625---
1412 0023 0002 0319 002---
1512 2422 8541 8859 388---
1612 4872 7031 7349 784---
1712 7372 5461 57710 190---
1812 9912 3841 41510 607---
1913 2512 2171 24811 034---
2013 5162 0441 07511 473---
2113 7871 86489511 922---
2214 0621 67971012 383---
2314 3441 48751812 857---
2414 6301 28831913 342---
2514 9231 08311413 840---
TOTAL297 17583 15251 226214 0232 934Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 880
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 023
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 278 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 948-880+2 828
2+1 948+1 514+434
3+1 948+1 600+348
4+1 948+1 688+260
5+1 948+1 778+170
6+1 948+1 871+77
7+1 948+1 966-18
8+1 948+2 063-115
9+1 948+2 163-215
10+1 948+2 265-317
11+1 948+2 370-422
12+1 948+2 477-529
13+1 948+2 587-639
14+1 948+2 700-752
15+1 948+2 816-868
16+1 948+2 935-987
17+1 948+3 057-1 109
18+1 948+3 182-1 234
19+1 948+3 310-1 362
20+1 948+3 442-1 494
21+1 948+3 577-1 629
22+1 948+3 715-1 767
23+1 948+3 857-1 909
24+1 948+4 003-2 055
25+1 948+4 152-2 204
Total+48 700+64 207+-15 507
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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