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Appartement à vendre

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface49m²
Coût Total125 060€
Loyer Annuel7 422€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 520,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A Digne les Bains, préfecture des Alpes de Haute Provence et cité thermale, venez découvrir ce charmant appartement de 49m² à moins de 900m du centre-ville et de toutes ses commodités.

Ce logement traversant de type 2 est situé en rez-de-chaussée d'une résidence en copropriété. Il est composé de d'un hall d'entrée, d'une cuisine avec cellier, d'un vaste séjour/salle à manger de 15m², d'une salle de bain et d'une spacieuse chambre de 11m² avec rangement.

Le chauffe-eau est individuel à l'électricité et le chauffage est collectif. Le bien est vendu avec une cave privative et des places de parking à proximité du bâtiment. Quelques travaux à prévoir. Idéale pour jeune couple ou 1e investissement locatif.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 16 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2200 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 74 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cédric VIAL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de MANOSQUE sous le numéro 879692523

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.095038, 6.240306
Total : 125 060€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 119 100€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7422€/an
Fourchette totale : 483€ - 791€/mois
Fourchette annuelle : 5802€ - 9495€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 543,23 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 618 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :-1 118€ (-1.5%)
Marge achat-revente :-49 442€ (-65.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 678,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 368,14€
Coût de l'assurance :15 007,20€
Taxe foncière : 742,20€/an
Soit par mois : 61,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 618,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 923,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-304,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 452 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel électrique moderne
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques imperfections nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques marques nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(910 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 000€
    Remplacement de 5 fenêtres double vitrage PVC: 5 × 1000€ = 5000€
  • Eau chaude:4 000€
    Remplacement d'un chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant dans 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds de la chambre: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 30€/m² × 38 = 1140€, Main d'œuvre: 660€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 422 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 742 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 502 €
Revenus locatifs : +7 422 €
Charges déductibles : -52 502 €
Résultat foncier Année 1 : -45 080 €(Déficit de 45 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 902 €/an
Revenus locatifs : +7 422 €
Charges déductibles : -7 902 €
Résultat foncier Années 2+ : -480 €/an(Déficit de 480 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23680.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 422 €52 506 €4 364 €-45 084 €21 400 €23 684 €23 684 €
27 570 €7 792 €4 250 €-222 €222 €-23 684 €
37 722 €7 674 €4 132 €48 €--23 637 €
47 876 €7 552 €4 010 €324 €--23 312 €
58 034 €7 426 €3 883 €608 €--22 704 €
68 194 €7 294 €3 752 €900 €--21 804 €
78 358 €7 159 €3 616 €1 200 €--20 604 €
88 526 €7 018 €3 476 €1 508 €--19 097 €
98 696 €6 872 €3 330 €1 824 €--17 273 €
108 870 €6 721 €3 179 €2 149 €--15 124 €
119 047 €6 565 €3 022 €2 482 €--12 642 €
129 228 €6 403 €2 861 €2 825 €---
139 413 €6 235 €2 693 €3 178 €---
149 601 €6 061 €2 519 €3 540 €---
159 793 €5 881 €2 339 €3 912 €---
169 989 €5 695 €2 152 €4 294 €---
1710 189 €5 502 €1 959 €4 687 €---
1810 393 €5 302 €1 759 €5 091 €---
1910 600 €5 094 €1 552 €5 506 €---
2010 812 €4 880 €1 337 €5 933 €---
2111 029 €4 657 €1 115 €6 372 €---
2211 249 €4 427 €884 €6 823 €---
2311 474 €4 188 €646 €7 286 €---
2411 704 €3 941 €398 €7 763 €---
2511 938 €3 685 €142 €8 253 €---
TOTAL237 729 €196 530 €63 368 €41 198 €21 622 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 487 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-6 420 €+7 979 €
2+1 559 €-67 €+1 626 €
3+1 559 €0 €+1 559 €
4+1 559 €0 €+1 559 €
5+1 559 €0 €+1 559 €
6+1 559 €0 €+1 559 €
7+1 559 €0 €+1 559 €
8+1 559 €0 €+1 559 €
9+1 559 €0 €+1 559 €
10+1 559 €0 €+1 559 €
11+1 559 €0 €+1 559 €
12+1 559 €+848 €+711 €
13+1 559 €+953 €+606 €
14+1 559 €+1 062 €+497 €
15+1 559 €+1 174 €+385 €
16+1 559 €+1 288 €+271 €
17+1 559 €+1 406 €+153 €
18+1 559 €+1 527 €+32 €
19+1 559 €+1 652 €-93 €
20+1 559 €+1 780 €-221 €
21+1 559 €+1 911 €-352 €
22+1 559 €+2 047 €-488 €
23+1 559 €+2 186 €-627 €
24+1 559 €+2 329 €-770 €
25+1 559 €+2 476 €-917 €
Total+38 975 €+16 152 €+22 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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