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Détails du bien

VilleDarney (88)
Surface100m²
Coût Total116 300€
Loyer Annuel8 656€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 550 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Century21 les portes d'or à Vittel vous propose à la vente cet immeuble composé de 3 appartements, idéal pour un investissement locatif. L'immeuble se compose de deux appartements de type T1 d'environ 40 m² chacun et d'un appartement de type T3 d'environ 87 m². Les logements disposent d'un chauffage individuel électrique et sont équipés de fenêtres en double vitrage PVC. Avec ses 167 m² habitables répartis sur trois logements, cet immeuble offre une configuration intéressante pour un investisseur souhaitant se constituer ou développer un patrimoine immobilier locatif. La diversité des logements permet de cibler différents profils de locataires et de répartir le risque locatif sur plusieurs appartements. Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez votre agence Century 21 Les Portes d'Or à Vittel. - https://www.century21-po-vittel.com/mentions_legales/

Ville : Darney
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88260
Coordonnées : 48.084436, 6.050370
Total : 116 300€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 56 900€
Valeur du bien : 111 900€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8656€/an
Fourchette totale : 544€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 6527€ - 11480€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :416,67 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 667 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+13 333€ (+32.0%)
Marge achat-revente :-74 633€ (-179.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 630,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 929,43€
Coût de l'assurance :13 956,00€
Taxe foncière : 865,60€/an
Soit par mois : 72,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du plan de travail et de l'évier, mise à jour de l'électroménager et réfection de la plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et du parquet, traitement de l'humidité
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs marqués par l'humidité nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rénovation du parquet
Quantité: 1 chambre (14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant des travaux
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle à manger, traitement du parquet abîmé et rafraîchissement des murs
Quantité: salle à manger (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - décoration vieillissante nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 900 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 800€
    Peinture murs: 14 m² × 40€/m² = 560€, Rénovation parquet: 14 m² × 60€/m² = 840€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:9 600€
    Rénovation complète salle à manger: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 656 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 378 €
Revenus locatifs : +8 656 €
Charges déductibles : -62 378 €
Résultat foncier Année 1 : -53 722 €(Déficit de 53 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 478 €/an
Revenus locatifs : +8 656 €
Charges déductibles : -5 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32321.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 656 €62 382 €4 058 €-53 726 €21 400 €32 326 €32 326 €
28 829 €5 376 €3 952 €3 453 €--28 873 €
39 006 €5 266 €3 842 €3 739 €--25 133 €
49 186 €5 153 €3 729 €4 033 €--21 100 €
59 370 €5 035 €3 611 €4 335 €--16 765 €
69 557 €4 913 €3 489 €4 644 €--12 121 €
79 748 €4 787 €3 363 €4 961 €--7 160 €
89 943 €4 656 €3 232 €5 287 €--1 873 €
910 142 €4 520 €3 097 €5 622 €---
1010 345 €4 380 €2 956 €5 965 €---
1110 552 €4 235 €2 811 €6 317 €---
1210 763 €4 084 €2 660 €6 679 €---
1310 978 €3 928 €2 504 €7 050 €---
1411 197 €3 766 €2 342 €7 431 €---
1511 421 €3 599 €2 175 €7 823 €---
1611 650 €3 425 €2 002 €8 224 €---
1711 883 €3 246 €1 822 €8 637 €---
1812 121 €3 060 €1 636 €9 061 €---
1912 363 €2 867 €1 443 €9 496 €---
2012 610 €2 667 €1 243 €9 943 €---
2112 862 €2 460 €1 037 €10 402 €---
2213 120 €2 246 €822 €10 874 €---
2313 382 €2 024 €600 €11 358 €---
2413 650 €1 794 €370 €11 855 €---
2513 923 €1 556 €132 €12 367 €---
TOTAL277 255 €151 425 €58 929 €125 829 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818 €-6 420 €+8 238 €
2+1 818 €0 €+1 818 €
3+1 818 €0 €+1 818 €
4+1 818 €0 €+1 818 €
5+1 818 €0 €+1 818 €
6+1 818 €0 €+1 818 €
7+1 818 €0 €+1 818 €
8+1 818 €0 €+1 818 €
9+1 818 €+1 125 €+693 €
10+1 818 €+1 789 €+29 €
11+1 818 €+1 895 €-77 €
12+1 818 €+2 004 €-186 €
13+1 818 €+2 115 €-297 €
14+1 818 €+2 229 €-411 €
15+1 818 €+2 347 €-529 €
16+1 818 €+2 467 €-649 €
17+1 818 €+2 591 €-773 €
18+1 818 €+2 718 €-900 €
19+1 818 €+2 849 €-1 031 €
20+1 818 €+2 983 €-1 165 €
21+1 818 €+3 121 €-1 303 €
22+1 818 €+3 262 €-1 444 €
23+1 818 €+3 407 €-1 589 €
24+1 818 €+3 557 €-1 739 €
25+1 818 €+3 710 €-1 892 €
Total+45 450 €+37 749 €+7 701 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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