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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface39.2m²
Coût Total58 740€
Loyer Annuel4 211€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 39.2 m²
Prix au m² : 867,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2/3 - gros travaux à prévoir

Avec ses 39,18 m² de surface habitable, ce T2/3 offre un séjour lumineux de 12 m², deux chambres et une salle d'eau, le tout à rénover pour laisser libre cours à votre créativité.

Les parties communes nécessitent également quelques rénovations. Profitez d'un stationnement extérieur pour faciliter votre quotidien. Le chauffage individuel vous permettra de maîtriser votre consommation énergétique.

Situé à proximité immédiate de toutes les commodités, vous serez à 5 minutes à pied d'un restaurant, d'un médecin généraliste et d'un arrêt de bus. En 10 minutes à pied, vous pourrez faire vos courses dans une alimentation générale ou déposer vos enfants à la crèche. Les écoles maternelles, élémentaires et le collège sont accessibles en 15 minutes à pied, tout comme un parc et jardin pour des moments de détente en famille. Un hôpital est également accessible en 5 minutes en voiture.

Ne manquez pas cette opportunité de donner une nouvelle vie à cet appartement plein de potentiel. Contactez-nous dès maintenant pour une visite et laissez-vous séduire par ce projet unique.

BIEN NON SOUMIS AU DPE

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 7 lots. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.165609, 6.473986
Total : 58 740€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 22 020€
Valeur du bien : 56 020€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39.2m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 351€/mois
Loyer annuel estimé : 4211€/an
Fourchette totale : 274€ - 449€/mois
Fourchette annuelle : 3293€ - 5383€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 309,74 €/m²
Basé sur :537 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :51 342 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-17 342€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-7 398€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :290,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :17,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 308,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 537,62€
Coût de l'assurance :5 139,75€
Taxe foncière : 421,05€/an
Soit par mois : 35,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 350,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 343,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 020 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 351 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 211 €/an
Calcul : 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 206 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 618 €
Revenus locatifs : +4 211 €
Charges déductibles : -24 618 €
Résultat foncier Année 1 : -20 408 €(Déficit de 20 408 €)
Imputable sur revenu global : 20 408 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 598 €/an
Revenus locatifs : +4 211 €
Charges déductibles : -2 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 612 €/an
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 211 €24 620 €1 974 €-20 410 €20 410 €--
24 295 €2 548 €1 921 €1 747 €---
34 381 €2 494 €1 867 €1 887 €---
44 468 €2 438 €1 811 €2 031 €---
54 558 €2 380 €1 753 €2 178 €---
64 649 €2 320 €1 693 €2 329 €---
74 742 €2 257 €1 631 €2 484 €---
84 837 €2 193 €1 567 €2 643 €---
94 933 €2 127 €1 500 €2 807 €---
105 032 €2 058 €1 431 €2 974 €---
115 133 €1 987 €1 360 €3 146 €---
125 235 €1 913 €1 287 €3 322 €---
135 340 €1 837 €1 210 €3 503 €---
145 447 €1 758 €1 132 €3 688 €---
155 556 €1 677 €1 050 €3 879 €---
165 667 €1 593 €966 €4 074 €---
175 780 €1 505 €879 €4 275 €---
185 896 €1 415 €789 €4 481 €---
196 014 €1 322 €695 €4 692 €---
206 134 €1 225 €599 €4 909 €---
216 257 €1 125 €499 €5 131 €---
226 382 €1 022 €395 €5 360 €---
236 509 €915 €288 €5 594 €---
246 640 €805 €178 €5 835 €---
256 772 €690 €63 €6 082 €---
TOTAL134 864 €66 224 €28 538 €68 641 €20 410 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 123 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+884 €-6 123 €+7 007 €
2+884 €+524 €+360 €
3+884 €+566 €+318 €
4+884 €+609 €+275 €
5+884 €+653 €+231 €
6+884 €+699 €+185 €
7+884 €+745 €+139 €
8+884 €+793 €+91 €
9+884 €+842 €+42 €
10+884 €+892 €-8 €
11+884 €+944 €-60 €
12+884 €+997 €-113 €
13+884 €+1 051 €-167 €
14+884 €+1 107 €-223 €
15+884 €+1 164 €-280 €
16+884 €+1 222 €-338 €
17+884 €+1 282 €-398 €
18+884 €+1 344 €-460 €
19+884 €+1 408 €-524 €
20+884 €+1 473 €-589 €
21+884 €+1 539 €-655 €
22+884 €+1 608 €-724 €
23+884 €+1 678 €-794 €
24+884 €+1 751 €-867 €
25+884 €+1 825 €-941 €
Total+22 100 €+20 592 €+1 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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