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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface39.2
Coût Total58 740
Loyer Annuel4 211
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 39.2 m²
Prix au m² : 867,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2/3 - gros travaux à prévoir

Avec ses 39,18 m² de surface habitable, ce T2/3 offre un séjour lumineux de 12 m², deux chambres et une salle d'eau, le tout à rénover pour laisser libre cours à votre créativité.

Les parties communes nécessitent également quelques rénovations. Profitez d'un stationnement extérieur pour faciliter votre quotidien. Le chauffage individuel vous permettra de maîtriser votre consommation énergétique.

Situé à proximité immédiate de toutes les commodités, vous serez à 5 minutes à pied d'un restaurant, d'un médecin généraliste et d'un arrêt de bus. En 10 minutes à pied, vous pourrez faire vos courses dans une alimentation générale ou déposer vos enfants à la crèche. Les écoles maternelles, élémentaires et le collège sont accessibles en 15 minutes à pied, tout comme un parc et jardin pour des moments de détente en famille. Un hôpital est également accessible en 5 minutes en voiture.

Ne manquez pas cette opportunité de donner une nouvelle vie à cet appartement plein de potentiel. Contactez-nous dès maintenant pour une visite et laissez-vous séduire par ce projet unique.

BIEN NON SOUMIS AU DPE

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 7 lots. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.165609, 6.473986
Total : 58 740
Prix d'acquisition : 34 000
Travaux : 22 020
Valeur du bien : 56 020
Frais de notaire : 2 720
Coût estimé : 2 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39.2
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 351€/mois
Loyer annuel estimé : 4211€/an
Fourchette totale : 274€ - 449€/mois
Fourchette annuelle : 3293€ - 5383€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 309,74 €/m²
Basé sur :537 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :51 342
Prix d'achat :34 000
Décote à l'achat :-17 342 (-33.8%)
Marge achat-revente :-7 398€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :290,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :17,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 308,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 537,62
Coût de l'assurance :5 139,75
Taxe foncière : 421,05€/an
Soit par mois : 35,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 350,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 343,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 020(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 600€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 351 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 211 €/an
Calcul : 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 740 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 206 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 421 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 618
Revenus locatifs : +4 211
Charges déductibles : -24 618
Résultat foncier Année 1 : -20 408(Déficit de 20 408 €)
Imputable sur revenu global : 20 408
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 598 €/an
Revenus locatifs : +4 211
Charges déductibles : -2 598
Résultat foncier Années 2+ : 1 612 €/an
Prix d'achat du bien : 34 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 21124 6201 974-20 41020 410 €--
24 2952 5481 9211 747---
34 3812 4941 8671 887---
44 4682 4381 8112 031---
54 5582 3801 7532 178---
64 6492 3201 6932 329---
74 7422 2571 6312 484---
84 8372 1931 5672 643---
94 9332 1271 5002 807---
105 0322 0581 4312 974---
115 1331 9871 3603 146---
125 2351 9131 2873 322---
135 3401 8371 2103 503---
145 4471 7581 1323 688---
155 5561 6771 0503 879---
165 6671 5939664 074---
175 7801 5058794 275---
185 8961 4157894 481---
196 0141 3226954 692---
206 1341 2255994 909---
216 2571 1254995 131---
226 3821 0223955 360---
236 5099152885 594---
246 6408051785 835---
256 772690636 082---
TOTAL134 86466 22428 53868 64120 410Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 123
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 641
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+884-6 123+7 007
2+884+524+360
3+884+566+318
4+884+609+275
5+884+653+231
6+884+699+185
7+884+745+139
8+884+793+91
9+884+842+42
10+884+892-8
11+884+944-60
12+884+997-113
13+884+1 051-167
14+884+1 107-223
15+884+1 164-280
16+884+1 222-338
17+884+1 282-398
18+884+1 344-460
19+884+1 408-524
20+884+1 473-589
21+884+1 539-655
22+884+1 608-724
23+884+1 678-794
24+884+1 751-867
25+884+1 825-941
Total+22 100+20 592+1 508
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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