Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 8 pièces 300 m²

VilleCoutances (50)
Surface300m²
Coût Total363 720€
Loyer Annuel38 623€
Rentabilité10.62%
Cashflow/mois+970€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 276 500 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 921,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 300 m²

Le Cabinet Folliot vous propose à Coutances dans le centre-ville. Rare en coeur de ville, immeuble proposant de grands volumes permettant un fort potentiel de transformation pour plusieurs projets possibles.

  • Un immeuble d'habitation : maison d'habitation ou création de plusieurs logements.
  • Un immeuble de rapport pour investissement locatif.
  • Un projet mixte permettant de créer une activité professionnelle et d'habitation. Le tout sur un terrain de 341 m².

Les consommations indiquées prennent en compte une activité professionnelle.

www.georisques.gouv.fr

Cet ensemble a une classe énergie G (372 kWh/m² annuels). La classe climatique est aussi notée G (chiffre annuel : 109 Kg CO2/m²). Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard s'élève entre 4 760 € et 6 480 €. Les prix moyens des énergies sont indexés sur l'année 2021

Surface : 300 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/12/2025

Consommation énergie primaire : 381 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 353 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 760 € et 6 480 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Coutances
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50200
Coordonnées : 49.048187, -1.445329
Total : 363 720€
Prix d'acquisition : 276 500€
Travaux : 65 100€
Valeur du bien : 341 600€
Frais de notaire : 22 120€
Coût estimé : 22 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 15.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 3219€/mois
Loyer annuel estimé : 38623€/an
Fourchette totale : 2284€ - 4535€/mois
Fourchette annuelle : 27414€ - 54415€/an
Rentabilité brute :10.62%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 14.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 836,73 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :551 019 €
Prix d'achat :276 500 €
Décote à l'achat :-274 519€ (-49.8%)
Marge achat-revente :187 299€ (34.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :363 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 820,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :106,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 926,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 540,41€
Coût de l'assurance :31 825,50€
Taxe foncière : 3 862,27€/an
Soit par mois : 321,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 218,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 248,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :969,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, du lavabo et des WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 100 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coutances (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 623 €/an
Calcul : 3 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 363 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 273 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 806 €
Revenus locatifs : +38 623 €
Charges déductibles : -82 806 €
Résultat foncier Année 1 : -44 183 €(Déficit de 44 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 706 €/an
Revenus locatifs : +38 623 €
Charges déductibles : -17 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 917 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22783.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 276 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 725 €(65% de 276 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 535 €/an
Calcul : 179 725 € × 3,636% = 6 535 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 623 €82 818 €12 582 €-44 195 €21 400 €22 795 €22 795 €
239 395 €17 388 €12 253 €22 007 €--788 €
340 183 €17 047 €11 911 €23 136 €---
440 987 €16 693 €11 558 €24 293 €---
541 807 €16 327 €11 192 €25 479 €---
642 643 €15 948 €10 813 €26 695 €---
743 495 €15 556 €10 420 €27 940 €---
844 365 €15 149 €10 014 €29 216 €---
945 253 €14 728 €9 593 €30 525 €---
1046 158 €14 292 €9 157 €31 866 €---
1147 081 €13 841 €8 705 €33 240 €---
1248 023 €13 373 €8 238 €34 650 €---
1348 983 €12 889 €7 754 €36 094 €---
1449 963 €12 387 €7 252 €37 575 €---
1550 962 €11 868 €6 733 €39 094 €---
1651 981 €11 331 €6 195 €40 651 €---
1753 021 €10 774 €5 638 €42 247 €---
1854 081 €10 197 €5 062 €43 884 €---
1955 163 €9 600 €4 465 €45 563 €---
2056 266 €8 982 €3 846 €47 284 €---
2157 391 €8 341 €3 206 €49 050 €---
2258 539 €7 678 €2 543 €50 861 €---
2359 710 €6 992 €1 856 €52 718 €---
2460 904 €6 280 €1 145 €54 624 €---
2562 122 €5 544 €409 €56 578 €---
TOTAL1 237 098 €376 023 €182 540 €861 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 861 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 623 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 111 €-6 420 €+14 531 €
2+8 111 €0 €+8 111 €
3+8 111 €+6 705 €+1 406 €
4+8 111 €+7 288 €+823 €
5+8 111 €+7 644 €+467 €
6+8 111 €+8 008 €+103 €
7+8 111 €+8 382 €-271 €
8+8 111 €+8 765 €-654 €
9+8 111 €+9 157 €-1 046 €
10+8 111 €+9 560 €-1 449 €
11+8 111 €+9 972 €-1 861 €
12+8 111 €+10 395 €-2 284 €
13+8 111 €+10 828 €-2 717 €
14+8 111 €+11 273 €-3 162 €
15+8 111 €+11 728 €-3 617 €
16+8 111 €+12 195 €-4 084 €
17+8 111 €+12 674 €-4 563 €
18+8 111 €+13 165 €-5 054 €
19+8 111 €+13 669 €-5 558 €
20+8 111 €+14 185 €-6 074 €
21+8 111 €+14 715 €-6 604 €
22+8 111 €+15 258 €-7 147 €
23+8 111 €+15 816 €-7 705 €
24+8 111 €+16 387 €-8 276 €
25+8 111 €+16 973 €-8 862 €
Total+202 775 €+258 323 €+-55 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →