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Maison 5 pièces 128 m2 Lathus Saint Remy (86)

Bien expiré
VilleLathus-Saint-Rémy (86)
Surface128
Coût Total172 880
Loyer Annuel10 557
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-127
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 765,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 319 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Salon, Cave, Parquet, 2 salles de douche, 1 garage, 2 places de parking, chauffage central au fuel

Cette Charmante maison dans le joli village de Lathus-Saint-Rémy va vous séduire avec son fort potentiel et son terrain de 319 m2.

Au Rez de chaussée : une première cuisine aménagée de 14,5 m2 pouvant être ouverte sur un second coin cuisine de 13 m2.

Un salon de 24 m2, une salle d'eau avec douche, Wc et vasque.

A l'étage : un pallier desservant trois grandes chambres ainsi qu'une suite parentale avec baignoire, lavabo et un bidet.

Egalement une salle d'eau supplémentaire avec douche, un lavabo et WC.

La maison dispose d'un premier garage de 55 m2 et d'un second garage de 28 m2, d'un cellier, d'une chaufferie, d'une cave et d'un joli puit.

Idéalement située dans le village proche de toutes les commodités.

Je me ferais un plaisir de vous faire découvrir cette magnifique maison !!!

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Lathus-Saint-Rémy
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86390
Coordonnées : 46.333400, 0.959070
Total : 172 880
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 67 040
Valeur du bien : 165 040
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10557€/an
Fourchette totale : 677€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8123€ - 13721€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :588,89 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 378
Prix d'achat :98 000
Décote à l'achat :+22 622 (+30.0%)
Marge achat-revente :-97 502€ (-129.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 598,62
Coût de l'assurance :15 127,00
Taxe foncière : 1 055,75€/an
Soit par mois : 87,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Revêtement sol nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais installations datées
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 128 m²
Raison: Maison nécessite mise aux normes de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 040(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 840
    Isolation des combles perdus: 128 m² × 30€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre inclus)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:9 600
    Mise aux normes plomberie: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lathus-Saint-Rémy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 557 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 880 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 056 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 727
Revenus locatifs : +10 557
Charges déductibles : -74 727
Résultat foncier Année 1 : -64 170(Déficit de 64 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 770
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 687 €/an
Revenus locatifs : +10 557
Charges déductibles : -7 687
Résultat foncier Années 2+ : 2 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42769.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 55774 7336 032-64 17521 400 €42 775 €42 775 €
210 7697 5365 8753 233--39 542 €
310 9847 3735 7123 611--35 931 €
411 2047 2045 5434 000--31 931 €
511 4287 0295 3684 399--27 532 €
611 6566 8475 1874 809--22 723 €
711 8896 6604 9995 230--17 493 €
812 1276 4654 8045 662--11 831 €
912 3706 2644 6036 106--5 725 €
1012 6176 0554 3946 562---
1112 8705 8394 1787 030---
1213 1275 6153 9547 512---
1313 3895 3833 7228 006---
1413 6575 1433 4828 514---
1513 9304 8943 2339 036---
1614 2094 6362 9759 573---
1714 4934 3692 70810 124---
1814 7834 0932 43210 690---
1915 0793 8062 14511 273---
2015 3803 5091 84811 871---
2115 6883 2021 54112 486---
2216 0022 8831 22213 118---
2316 3222 55389213 768---
2416 6482 21155114 437---
2516 9811 85719715 124---
TOTAL338 160196 15987 599142 00021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 000
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 217-6 420+8 637
2+2 2170+2 217
3+2 2170+2 217
4+2 2170+2 217
5+2 2170+2 217
6+2 2170+2 217
7+2 2170+2 217
8+2 2170+2 217
9+2 2170+2 217
10+2 217+251+1 966
11+2 217+2 109+108
12+2 217+2 254-37
13+2 217+2 402-185
14+2 217+2 554-337
15+2 217+2 711-494
16+2 217+2 872-655
17+2 217+3 037-820
18+2 217+3 207-990
19+2 217+3 382-1 165
20+2 217+3 561-1 344
21+2 217+3 746-1 529
22+2 217+3 936-1 719
23+2 217+4 131-1 914
24+2 217+4 331-2 114
25+2 217+4 537-2 320
Total+55 425+42 600+12 825
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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