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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface83m²
Coût Total94 120€
Loyer Annuel8 043€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 771,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

SAINT DIZIER - Proche centre, écoles, collèges,.. dans la résidence recherchée ''Du Perthois'', grand appartement lumineux avec balcon, cave et garage.

  • RESIDENCE RECHERCHÉE - DERNIER ÉTAGE AVEC ASCENSEUR - 83m2 - DOUBLE SALON / SEJOUR - GRAND BALCON -
  • EXPOSITION EST / OUEST - CHAUFFAGE INDIVIDUEL ET CHARGE RAISONNABLES ET MAITRISÉES - GARAGE - CAVE -

Une belle opportunité rarement proposée dans cette résidence de standing, ce bel appartement d'une surface habitable de 83m2 situé au 4ème et dernier étage avec ascenseur vous offre:

  • une grande entrée avec placards
  • une cuisine aménagée et équipée
  • un double salon / séjour lumineux avec porte fenêtres sur un grand balcon ensoleillé équipé d'un store banne
  • deux belles chambres
  • une salle d'eau avec douche et double vasque
  • un WC indépendant

Cave et garage sécurisé, classe énergétique en D.

Un bien rare à la vente à visiter EXCLUSIVEMENT sur RDV - Nombre de lots de la copropriété: 80, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 1800 euros soit 150 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez François DEBRAY Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°792 954 323 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 599631 )

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.639215, 4.933768
Total : 94 120€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 89 000€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8043€/an
Fourchette totale : 513€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6155€ - 10509€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 11.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,61 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 260 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-29 260€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-860€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 777,11€
Coût de l'assurance :8 235,50€
Taxe foncière : 804,25€/an
Soit par mois : 67,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 670,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: salon complet (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète: 5000€, Peinture murs 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Remplacement robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:9 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 6000€, Carrelage partiel 15 m²: 60€/m² × 15 = 900€, Mise aux normes plomberie/électricité: 800€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement 2 chambres: 2 chambres: 2 × 600€ = 1200€, Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Remplacement revêtement sol 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:6 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet: 2000€, Peinture murs 50 m²: 30€/m² × 50 = 1500€, Remplacement revêtement sol 50 m²: 40€/m² × 50 = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 043 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 804 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 972 €
Revenus locatifs : +8 043 €
Charges déductibles : -30 972 €
Résultat foncier Année 1 : -22 929 €(Déficit de 22 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 972 €/an
Revenus locatifs : +8 043 €
Charges déductibles : -5 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1529.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 043 €30 975 €3 041 €-22 932 €21 400 €1 532 €1 532 €
28 203 €5 892 €2 959 €2 311 €---
38 367 €5 807 €2 874 €2 560 €---
48 535 €5 720 €2 786 €2 815 €---
58 705 €5 629 €2 695 €3 076 €---
68 880 €5 536 €2 602 €3 344 €---
79 057 €5 439 €2 505 €3 618 €---
89 238 €5 339 €2 405 €3 899 €---
99 423 €5 236 €2 302 €4 187 €---
109 612 €5 129 €2 195 €4 483 €---
119 804 €5 019 €2 085 €4 785 €---
1210 000 €4 905 €1 971 €5 095 €---
1310 200 €4 787 €1 853 €5 413 €---
1410 404 €4 666 €1 732 €5 738 €---
1510 612 €4 540 €1 606 €6 072 €---
1610 824 €4 410 €1 477 €6 414 €---
1711 041 €4 276 €1 342 €6 765 €---
1811 261 €4 138 €1 204 €7 124 €---
1911 487 €3 994 €1 061 €7 492 €---
2011 716 €3 847 €913 €7 870 €---
2111 951 €3 694 €760 €8 257 €---
2212 190 €3 536 €602 €8 654 €---
2312 434 €3 373 €439 €9 061 €---
2412 682 €3 204 €271 €9 478 €---
2512 936 €3 030 €96 €9 906 €---
TOTAL257 605 €142 119 €43 777 €115 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 043 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 689 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 689 €-6 420 €+8 109 €
2+1 689 €+234 €+1 455 €
3+1 689 €+768 €+921 €
4+1 689 €+845 €+844 €
5+1 689 €+923 €+766 €
6+1 689 €+1 003 €+686 €
7+1 689 €+1 086 €+603 €
8+1 689 €+1 170 €+519 €
9+1 689 €+1 256 €+433 €
10+1 689 €+1 345 €+344 €
11+1 689 €+1 436 €+253 €
12+1 689 €+1 529 €+160 €
13+1 689 €+1 624 €+65 €
14+1 689 €+1 721 €-32 €
15+1 689 €+1 822 €-133 €
16+1 689 €+1 924 €-235 €
17+1 689 €+2 029 €-340 €
18+1 689 €+2 137 €-448 €
19+1 689 €+2 248 €-559 €
20+1 689 €+2 361 €-672 €
21+1 689 €+2 477 €-788 €
22+1 689 €+2 596 €-907 €
23+1 689 €+2 718 €-1 029 €
24+1 689 €+2 843 €-1 154 €
25+1 689 €+2 972 €-1 283 €
Total+42 225 €+34 646 €+7 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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