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Appartement 4 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface125m²
Coût Total281 900€
Loyer Annuel16 746€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-363€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Appartement spacieux de 125 m² à Besançon - Référence 5879

Découvrez cet appartement à rénover, idéalement situé au coeur de Besançon. Avec une surface généreuse de 125 m², cet espace de vie lumineux se compose de 4 pièces, dont un vaste salon séjour, une cuisine indépendante, 3 chambres au calme sur cour, une grande salle de bains, un dressing etc... Situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages, cet appartement offre un cadre de vie agréable et pratique. A proximité, vous trouverez de nombreux restaurants pour vos sorties, des boulangeries pour vos petits-déjeuners gourmands, ainsi que des supermarchés et des pharmacies pour votre quotidien. Profitez également des espaces verts à proximité pour vos moments de détente. Ce bien à rénover dispose d'un fort potentiel pour créer votre cocon idéal. Des devis sont à votre disposition lors de votre visite. Ne manquez pas cette opportunité unique, contactez l'agence IMMOFLORE pour plus d'informations. Prix : 200000 euros. Copropriété de 15 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1800 euros. Référence annonce : 5879-1 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.237835, 6.015595
Total : 281 900€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 65 900€
Valeur du bien : 265 900€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16746€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1782€/mois
Fourchette annuelle : 13115€ - 21382€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 469,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 255,15€
Coût de l'assurance :24 666,25€
Taxe foncière : 1 674,58€/an
Soit par mois : 139,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 395,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 758,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-363,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 600€ = 10600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1 000€ = 13000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 746 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 900 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 656 €
Revenus locatifs : +16 746 €
Charges déductibles : -79 656 €
Résultat foncier Année 1 : -62 910 €(Déficit de 62 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 510 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 756 €/an
Revenus locatifs : +16 746 €
Charges déductibles : -13 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41510.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 746 €79 665 €9 304 €-62 919 €21 400 €41 519 €41 519 €
217 081 €13 516 €9 055 €3 565 €--37 954 €
317 422 €13 258 €8 797 €4 164 €--33 791 €
417 771 €12 992 €8 531 €4 778 €--29 012 €
518 126 €12 717 €8 256 €5 409 €--23 603 €
618 489 €12 432 €7 971 €6 056 €--17 547 €
718 858 €12 138 €7 677 €6 720 €--10 827 €
819 236 €11 834 €7 373 €7 402 €--3 425 €
919 620 €11 520 €7 058 €8 101 €---
1020 013 €11 194 €6 733 €8 818 €---
1120 413 €10 858 €6 397 €9 555 €---
1220 821 €10 510 €6 049 €10 311 €---
1321 238 €10 151 €5 690 €11 087 €---
1421 662 €9 779 €5 318 €11 883 €---
1522 096 €9 395 €4 934 €12 700 €---
1622 538 €8 998 €4 537 €13 540 €---
1722 988 €8 587 €4 126 €14 401 €---
1823 448 €8 163 €3 702 €15 285 €---
1923 917 €7 724 €3 262 €16 193 €---
2024 395 €7 270 €2 809 €17 126 €---
2124 883 €6 800 €2 339 €18 083 €---
2225 381 €6 315 €1 854 €19 066 €---
2325 889 €5 814 €1 352 €20 075 €---
2426 406 €5 295 €834 €21 112 €---
2526 935 €4 759 €297 €22 176 €---
TOTAL536 372 €311 686 €134 255 €224 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 517 €-6 420 €+9 937 €
2+3 517 €0 €+3 517 €
3+3 517 €0 €+3 517 €
4+3 517 €0 €+3 517 €
5+3 517 €0 €+3 517 €
6+3 517 €0 €+3 517 €
7+3 517 €0 €+3 517 €
8+3 517 €0 €+3 517 €
9+3 517 €+1 403 €+2 114 €
10+3 517 €+2 646 €+871 €
11+3 517 €+2 866 €+651 €
12+3 517 €+3 093 €+424 €
13+3 517 €+3 326 €+191 €
14+3 517 €+3 565 €-48 €
15+3 517 €+3 810 €-293 €
16+3 517 €+4 062 €-545 €
17+3 517 €+4 320 €-803 €
18+3 517 €+4 586 €-1 069 €
19+3 517 €+4 858 €-1 341 €
20+3 517 €+5 138 €-1 621 €
21+3 517 €+5 425 €-1 908 €
22+3 517 €+5 720 €-2 203 €
23+3 517 €+6 023 €-2 506 €
24+3 517 €+6 333 €-2 816 €
25+3 517 €+6 653 €-3 136 €
Total+87 925 €+67 406 €+20 519 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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