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Appartement 4 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface125
Coût Total281 900
Loyer Annuel16 746
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-363
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 600 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Appartement spacieux de 125 m² à Besançon - Référence 5879

Découvrez cet appartement à rénover, idéalement situé au coeur de Besançon. Avec une surface généreuse de 125 m², cet espace de vie lumineux se compose de 4 pièces, dont un vaste salon séjour, une cuisine indépendante, 3 chambres au calme sur cour, une grande salle de bains, un dressing etc... Situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages, cet appartement offre un cadre de vie agréable et pratique. A proximité, vous trouverez de nombreux restaurants pour vos sorties, des boulangeries pour vos petits-déjeuners gourmands, ainsi que des supermarchés et des pharmacies pour votre quotidien. Profitez également des espaces verts à proximité pour vos moments de détente. Ce bien à rénover dispose d'un fort potentiel pour créer votre cocon idéal. Des devis sont à votre disposition lors de votre visite. Ne manquez pas cette opportunité unique, contactez l'agence IMMOFLORE pour plus d'informations. Prix : 200000 euros. Copropriété de 15 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1800 euros. Référence annonce : 5879-1 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.237835, 6.015595
Total : 281 900
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 65 900
Valeur du bien : 265 900
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16746€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1782€/mois
Fourchette annuelle : 13115€ - 21382€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :82,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 469,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 255,15
Coût de l'assurance :24 666,25
Taxe foncière : 1 674,58€/an
Soit par mois : 139,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 395,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 758,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-363,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 600€ = 10600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1 000€ = 13000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 746 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 900 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 656
Revenus locatifs : +16 746
Charges déductibles : -79 656
Résultat foncier Année 1 : -62 910(Déficit de 62 910 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 510
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 756 €/an
Revenus locatifs : +16 746
Charges déductibles : -13 756
Résultat foncier Années 2+ : 2 990 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41510.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 74679 6659 304-62 91921 400 €41 519 €41 519 €
217 08113 5169 0553 565--37 954 €
317 42213 2588 7974 164--33 791 €
417 77112 9928 5314 778--29 012 €
518 12612 7178 2565 409--23 603 €
618 48912 4327 9716 056--17 547 €
718 85812 1387 6776 720--10 827 €
819 23611 8347 3737 402--3 425 €
919 62011 5207 0588 101---
1020 01311 1946 7338 818---
1120 41310 8586 3979 555---
1220 82110 5106 04910 311---
1321 23810 1515 69011 087---
1421 6629 7795 31811 883---
1522 0969 3954 93412 700---
1622 5388 9984 53713 540---
1722 9888 5874 12614 401---
1823 4488 1633 70215 285---
1923 9177 7243 26216 193---
2024 3957 2702 80917 126---
2124 8836 8002 33918 083---
2225 3816 3151 85419 066---
2325 8895 8141 35220 075---
2426 4065 29583421 112---
2526 9354 75929722 176---
TOTAL536 372311 686134 255224 68621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 686
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 517-6 420+9 937
2+3 5170+3 517
3+3 5170+3 517
4+3 5170+3 517
5+3 5170+3 517
6+3 5170+3 517
7+3 5170+3 517
8+3 5170+3 517
9+3 517+1 403+2 114
10+3 517+2 646+871
11+3 517+2 866+651
12+3 517+3 093+424
13+3 517+3 326+191
14+3 517+3 565-48
15+3 517+3 810-293
16+3 517+4 062-545
17+3 517+4 320-803
18+3 517+4 586-1 069
19+3 517+4 858-1 341
20+3 517+5 138-1 621
21+3 517+5 425-1 908
22+3 517+5 720-2 203
23+3 517+6 023-2 506
24+3 517+6 333-2 816
25+3 517+6 653-3 136
Total+87 925+67 406+20 519
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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