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Maison à vendre

Bien expiré
VilleValence (82)
Surface132m²
Coût Total211 572€
Loyer Annuel14 974€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 400 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 972,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

Maison à vendre Valence dans le Tarn-et-Garonne (82) - Maison pierre et brique foraine avec devanture, jardin et grande dépendance - 3 grandes chambres et dressing à l'étage - Possibilité 1 chambre au RdC - Chauff. central gaz - Parking intérieur - Surf. hab. : 132 m² - Surface cadastrale : 397 m² - Travaux à prévoir - Secteur recherché - réf. 1531

Contact : Mr FORRIERRE ou par mail : Géorisques : L'office notarial Julien ORLUC, expert immobilier labellisé TRV (spécialiste évaluation de maisons et terrains), est à votre disposition pour l'expertise, la mise en vente ou la recherche de biens immobiliers. Honoraires de négociation pour cette annonce : maximum 7 %

128 400 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.104025, 0.902487
Total : 211 572€
Prix d'acquisition : 128 400€
Travaux : 72 900€
Valeur du bien : 201 300€
Frais de notaire : 10 272€
Coût estimé : 10 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1248€/mois
Loyer annuel estimé : 14974€/an
Fourchette totale : 984€ - 1582€/mois
Fourchette annuelle : 11812€ - 18983€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 223,68 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 526 €
Prix d'achat :128 400 €
Décote à l'achat :-33 126€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-50 046€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 048,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :61,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 110,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 126,37€
Coût de l'assurance :18 512,55€
Taxe foncière : 1 497,42€/an
Soit par mois : 124,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 247,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol, et réfection électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol, et réfection électricité dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et plusieurs prises
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 900 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:9 420€
    Isolation toiture/combles: 132 m² × 60€/m² = 7920€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 9500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 080€
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Revêtement de sol 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€, Électricité 3 chambres: 1200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:4 200€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Revêtement de sol 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Électricité salon: 800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Électricité générale:2 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Ajout de prises: 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 4000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 974 €/an
Calcul : 1 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 572 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 261 €
Revenus locatifs : +14 974 €
Charges déductibles : -82 261 €
Résultat foncier Année 1 : -67 287 €(Déficit de 67 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 361 €/an
Revenus locatifs : +14 974 €
Charges déductibles : -9 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45886.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 460 €(65% de 128 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 035 €/an
Calcul : 83 460 € × 3,636% = 3 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 974 €82 268 €7 130 €-67 294 €21 400 €45 894 €45 894 €
215 274 €9 179 €6 941 €6 095 €--39 798 €
315 579 €8 983 €6 745 €6 596 €--33 202 €
415 891 €8 781 €6 543 €7 110 €--26 092 €
516 209 €8 571 €6 333 €7 637 €--18 455 €
616 533 €8 355 €6 117 €8 178 €--10 277 €
716 863 €8 131 €5 893 €8 733 €--1 544 €
817 201 €7 899 €5 661 €9 302 €---
917 545 €7 659 €5 421 €9 886 €---
1017 896 €7 410 €5 172 €10 485 €---
1118 254 €7 154 €4 916 €11 100 €---
1218 619 €6 888 €4 650 €11 731 €---
1318 991 €6 613 €4 375 €12 378 €---
1419 371 €6 328 €4 090 €13 042 €---
1519 758 €6 034 €3 796 €13 724 €---
1620 153 €5 729 €3 492 €14 424 €---
1720 556 €5 414 €3 176 €15 142 €---
1820 968 €5 088 €2 850 €15 879 €---
1921 387 €4 751 €2 513 €16 636 €---
2021 815 €4 402 €2 164 €17 412 €---
2122 251 €4 041 €1 803 €18 210 €---
2222 696 €3 668 €1 430 €19 028 €---
2323 150 €3 281 €1 043 €19 869 €---
2423 613 €2 881 €643 €20 732 €---
2524 085 €2 467 €229 €21 618 €---
TOTAL479 629 €231 975 €103 126 €247 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 145 €-6 420 €+9 565 €
2+3 145 €0 €+3 145 €
3+3 145 €0 €+3 145 €
4+3 145 €0 €+3 145 €
5+3 145 €0 €+3 145 €
6+3 145 €0 €+3 145 €
7+3 145 €0 €+3 145 €
8+3 145 €+2 327 €+818 €
9+3 145 €+2 966 €+179 €
10+3 145 €+3 146 €-1 €
11+3 145 €+3 330 €-185 €
12+3 145 €+3 519 €-374 €
13+3 145 €+3 713 €-568 €
14+3 145 €+3 913 €-768 €
15+3 145 €+4 117 €-972 €
16+3 145 €+4 327 €-1 182 €
17+3 145 €+4 543 €-1 398 €
18+3 145 €+4 764 €-1 619 €
19+3 145 €+4 991 €-1 846 €
20+3 145 €+5 224 €-2 079 €
21+3 145 €+5 463 €-2 318 €
22+3 145 €+5 709 €-2 564 €
23+3 145 €+5 961 €-2 816 €
24+3 145 €+6 220 €-3 075 €
25+3 145 €+6 485 €-3 340 €
Total+78 625 €+74 296 €+4 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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