Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleDinan (22)
Surface152
Coût Total199 754
Loyer Annuel17 379
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+256
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 920 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 1 137,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, Cheminée, Salon (total 35 m²), 4 chambres, calme, Exposition sud

Venez découvrir à 10 minutes de Dinan, cette maison située à Plouer sur Rance dans un hameau proche des écoles, des commerces, de la Rance et du centre de Plouer.

Maison d'époque Napoléonienne en pierre du XIX ème siècle mitoyenne d'une surface de 152 m² sur une parcelle de 214 m² .

Vous trouverez au rez de chaussée un salon séjour, une cuisine indépendante, une chambre, une salle de bain avec wc et un cellier.

A l'étage, une mezzanine menant à une suite parentale.

Au second étage un pallier desservant deux chambres et un bureau.

Coure devant la maison exposée Sud.

Mode de chauffage : radiateur électrique et cheminée avec foyer ouvert Bien raccordé au tout à l'égout. Prix FAI : 172 920 euros dont 4.80 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur. Florian AUVRÉ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 820 327 153 - SAINT MALO.

Ville : Dinan
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22100
Coordonnées : 48.446254, -2.047950
Total : 199 754
Prix d'acquisition : 172 920
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 185 920
Frais de notaire : 13 834
Coût estimé : 13 834
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1448€/mois
Loyer annuel estimé : 17379€/an
Fourchette totale : 1154€ - 1818€/mois
Fourchette annuelle : 13847€ - 21812€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 202,32 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :486 753
Prix d'achat :172 920
Décote à l'achat :-313 833 (-64.5%)
Marge achat-revente :286 999€ (59.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 754
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :989,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 047,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 046,37
Coût de l'assurance :17 478,48
Taxe foncière : 1 737,88€/an
Soit par mois : 144,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 448,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et la cheminée.
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 152 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative du DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(86 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 379 €/an
Calcul : 1 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 754 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 142
Revenus locatifs : +17 379
Charges déductibles : -22 142
Résultat foncier Année 1 : -4 763(Déficit de 4 763 €)
Imputable sur revenu global : 4 763
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 142 €/an
Revenus locatifs : +17 379
Charges déductibles : -9 142
Résultat foncier Années 2+ : 8 237 €/an
Prix d'achat du bien : 172 920
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 398(65% de 172 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 087 €/an
Calcul : 112 398 € × 3,636% = 4 087
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 37922 1496 712-4 7704 770 €--
217 7268 9716 5348 756---
318 0818 7866 3499 295---
418 4438 5956 1589 847---
518 8118 3985 96110 413---
619 1888 1945 75710 994---
719 5717 9835 54611 589---
819 9637 7645 32712 198---
920 3627 5385 10112 824---
1020 7697 3044 86713 465---
1121 1857 0634 62614 122---
1221 6086 8124 37514 796---
1322 0416 5534 11615 487---
1422 4816 2863 84916 196---
1522 9316 0083 57116 922---
1623 3905 7223 28517 668---
1723 8575 4252 98818 432---
1824 3355 1182 68119 216---
1924 8214 8012 36420 020---
2025 3184 4732 03620 845---
2125 8244 1331 69621 691---
2226 3403 7821 34522 559---
2326 8673 41898123 449---
2427 4053 04260524 363---
2527 9532 65321625 300---
TOTAL556 648170 97297 046385 6764 770Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 431
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 676
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 650-1 431+5 081
2+3 650+2 627+1 023
3+3 650+2 788+862
4+3 650+2 954+696
5+3 650+3 124+526
6+3 650+3 298+352
7+3 650+3 477+173
8+3 650+3 660-10
9+3 650+3 847-197
10+3 650+4 039-389
11+3 650+4 237-587
12+3 650+4 439-789
13+3 650+4 646-996
14+3 650+4 859-1 209
15+3 650+5 077-1 427
16+3 650+5 300-1 650
17+3 650+5 530-1 880
18+3 650+5 765-2 115
19+3 650+6 006-2 356
20+3 650+6 253-2 603
21+3 650+6 507-2 857
22+3 650+6 768-3 118
23+3 650+7 035-3 385
24+3 650+7 309-3 659
25+3 650+7 590-3 940
Total+91 250+115 703+-24 453
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →