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À VENDRE Appartement T4 avec garage fermé Auxerre

VilleAuxerre (89)
Surface84.43
Coût Total125 000
Loyer Annuel9 902
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 84.43 m²
Prix au m² : 888,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4

Idéalement situé face au lycée Saint-Joseph à Auxerre, découvrez cet appartement de type 4 situé au 1er étage d'une résidence, offrant un cadre de vie pratique à proximité des écoles, des commerces et des transports. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, de nombreux espaces de rangement ainsi que d'un WC indépendant. Un box fermé vient compléter ce bien, un véritable atout pour le stationnement ou le stockage. Cet appartement conviendra parfaitement à une famille, à un jeune couple ou à un investisseur recherchant un bien bénéficiant d'un emplacement recherché. Les atouts : Emplacement privilégié face au lycée Saint-Joseph Appartement de type 4 Trois chambres Garage (box fermé) Nombreux rangements Proximité immédiate des commodités Une belle opportunité à découvrir sans tarder ! Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite. Copropriété de 12 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2000.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/403256.pdf

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.809580, 3.555775
Total : 125 000
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 44 000
Valeur du bien : 119 000
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.43
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9902€/an
Fourchette totale : 674€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 8092€ - 12117€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 148,56 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 972
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-21 972 (-22.7%)
Marge achat-revente :-28 028€ (-28.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 647,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 730,62
Coût de l'assurance :9 375,00
Taxe foncière : 990,21€/an
Soit par mois : 82,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 825,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 896,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84.43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Couloir - Peinture:400
    Peinture murs couloir: 8 m² × 50€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 902 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 499
Revenus locatifs : +9 902
Charges déductibles : -51 499
Résultat foncier Année 1 : -41 597(Déficit de 41 597 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 197
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 499 €/an
Revenus locatifs : +9 902
Charges déductibles : -7 499
Résultat foncier Années 2+ : 2 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20196.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 90251 5034 138-41 60121 400 €20 201 €20 201 €
210 1007 3934 0272 708--17 493 €
310 3027 2783 9133 024--14 469 €
410 5087 1603 7953 348--11 121 €
510 7187 0383 6723 681--7 440 €
610 9336 9113 5464 022--3 419 €
711 1516 7803 4154 371---
811 3746 6453 2804 729---
911 6026 5053 1405 096---
1011 8346 3612 9965 473---
1112 0716 2112 8465 859---
1212 3126 0572 6926 255---
1312 5585 8972 5326 661---
1412 8095 7322 3677 078---
1513 0665 5612 1967 505---
1613 3275 3842 0197 943---
1713 5935 2021 8368 392---
1813 8655 0131 6478 853---
1914 1434 8171 4529 325---
2014 4264 6151 2509 810---
2114 7144 4071 04110 308---
2215 0084 19182510 818---
2315 3083 96760211 341---
2415 6153 73637111 878---
2515 9273 49813212 429---
TOTAL317 168187 86259 731129 30621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 902 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 079-6 420+8 499
2+2 0790+2 079
3+2 0790+2 079
4+2 0790+2 079
5+2 0790+2 079
6+2 0790+2 079
7+2 079+286+1 793
8+2 079+1 419+660
9+2 079+1 529+550
10+2 079+1 642+437
11+2 079+1 758+321
12+2 079+1 877+202
13+2 079+1 998+81
14+2 079+2 123-44
15+2 079+2 251-172
16+2 079+2 383-304
17+2 079+2 518-439
18+2 079+2 656-577
19+2 079+2 798-719
20+2 079+2 943-864
21+2 079+3 092-1 013
22+2 079+3 245-1 166
23+2 079+3 402-1 323
24+2 079+3 563-1 484
25+2 079+3 729-1 650
Total+51 975+38 792+13 183
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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