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Maison - 5 pièce(s) - 98 m²

VilleTaupont (56)
Surface98
Coût Total174 320
Loyer Annuel10 387
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 173,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Yann Rouillee vous propose: Coup de cOEur garanti à 10 min de Ploërmel (56800)!

Laissez-vous séduire par le charme authentique de cette belle longère en pierre, mitoyenne d'un côté, située dans un environnement paisible sur la commune de Taupont (56800).

Dès l'entrée, vous découvrirez une agréable pièce de vie lumineuse, composée d'un salon/séjour chaleureux avec cheminée insert et d'une cuisine ouverte aménagée et équipée, idéale pour des moments de convivialité. Le rez-de-chaussée dispose également d'une chambre et d'une salle d'eau avec WC.

À l'étage, un palier dessert deux belles chambres, ainsi qu'une pièce d'eau avec WC. Le deuxième étage offre une quatrième chambre nichée sous les combles, parfaite pour un espace nuit ou un bureau cosy.

Le tout sur un terrain d'environ 270 m², avec un cabanon de jardin et un puits, ajoutant encore au charme de cette propriété.

Authenticité, caractère et calme sont les maîtres mots de cette longère pleine de vie.

À visiter sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 387 et classe CLIMAT C indice 12. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Yann Rouillee mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Vannes sous le numéro 527732440, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 98
  • Surface totale : 98
  • Superficie terrain : 274
  • Nbre. d'étages : 3
  • Nbre. de chambres : 4
  • Nb. de pièces : 5
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
Ville : Taupont
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.994000, -2.443980
Total : 174 320
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 50 120
Valeur du bien : 165 120
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10387€/an
Fourchette totale : 679€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8143€ - 13249€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :962,5 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 325
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :+20 675 (+21.9%)
Marge achat-revente :-79 995€ (-84.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 897,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 910,30
Coût de l'assurance :13 074,00
Taxe foncière : 1 038,65€/an
Soit par mois : 86,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 120(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 880
    Isolation combles perdus: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1200€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Taupont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 280✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 387 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 320 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 120
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 360
Revenus locatifs : +10 387
Charges déductibles : -57 360
Résultat foncier Année 1 : -46 973(Déficit de 46 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 573
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 240 €/an
Revenus locatifs : +10 387
Charges déductibles : -7 240
Résultat foncier Années 2+ : 3 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25573.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 38757 3665 684-46 97921 400 €25 579 €25 579 €
210 5947 0935 5313 502--22 077 €
310 8066 9355 3733 872--18 206 €
411 0226 7715 2104 251--13 954 €
511 2436 6025 0414 640--9 314 €
611 4686 4284 8665 040--4 274 €
711 6976 2474 6865 450---
811 9316 0614 4995 870---
912 1695 8684 3076 301---
1012 4135 6694 1086 744---
1112 6615 4643 9027 198---
1212 9145 2513 6897 663---
1313 1735 0313 4698 142---
1413 4364 8043 2428 632---
1513 7054 5693 0089 136---
1613 9794 3272 7659 652---
1714 2594 0762 51410 183---
1814 5443 8172 25510 727---
1914 8353 5491 98711 286---
2015 1313 2721 71011 859---
2115 4342 9861 42412 448---
2215 7432 6901 12913 052---
2316 0572 38582313 673---
2416 3792 06950714 310---
2516 7061 74218114 964---
TOTAL332 684171 07181 910161 61421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 614
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181-6 420+8 601
2+2 1810+2 181
3+2 1810+2 181
4+2 1810+2 181
5+2 1810+2 181
6+2 1810+2 181
7+2 181+353+1 828
8+2 181+1 761+420
9+2 181+1 890+291
10+2 181+2 023+158
11+2 181+2 159+22
12+2 181+2 299-118
13+2 181+2 442-261
14+2 181+2 590-409
15+2 181+2 741-560
16+2 181+2 896-715
17+2 181+3 055-874
18+2 181+3 218-1 037
19+2 181+3 386-1 205
20+2 181+3 558-1 377
21+2 181+3 734-1 553
22+2 181+3 916-1 735
23+2 181+4 102-1 921
24+2 181+4 293-2 112
25+2 181+4 489-2 308
Total+54 525+48 484+6 041
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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