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Achat : Maison Peyrehorade (40300)

Bien expiré
VillePeyrehorade (40)
Surface210m²
Coût Total342 200€
Loyer Annuel25 974€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 071,43 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 210 m², 7 pièces, 6 chambres

Terre Du Sud Ouest Immobilier vous propose une maison de bourg avec espace extérieur de 200 m² sans vis à vis et disposant d'un double accès permettant d'entrer côté rue ou côté jardin. D''une surface de 210 m² sur 2 niveaux, cette ancienne boulangerie du début du 20ème saura vous séduire avec son four à pain centenaire, ses pierres apparentes, sont escalier avec puits de jour et ses parquets naturellement patinés. Elle dispose aujourd'hui de 5 chambres, une cuisine, un bel espace de vie, une salle de bain, 2 wc et l'ancien local commercial.Quelques travaux seront à prévoir soit pour la sublimer. Aurélie Lamagnere (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Peyrehorade
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40300
Coordonnées : 43.545200, -1.104120
Total : 342 200€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 99 200€
Valeur du bien : 324 200€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 10.31€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2165€/mois
Loyer annuel estimé : 25974€/an
Fourchette totale : 1696€ - 2762€/mois
Fourchette annuelle : 20354€ - 33147€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :342 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 685,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :99,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 785,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 518,55€
Coût de l'assurance :29 942,50€
Taxe foncière : 2 597,40€/an
Soit par mois : 216,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 164,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 001,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 200 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€ = 26000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:500€
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salle à manger:300€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 20€/m² = 300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région des zones rurales (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 974 €/an
Calcul : 2 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 342 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 198 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 312 €
Revenus locatifs : +25 974 €
Charges déductibles : -114 312 €
Résultat foncier Année 1 : -88 338 €(Déficit de 88 338 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 66 938 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 112 €/an
Revenus locatifs : +25 974 €
Charges déductibles : -15 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 862 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 66937.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 974 €114 323 €11 328 €-88 349 €21 400 €66 949 €66 949 €
226 494 €14 820 €11 025 €11 673 €--55 276 €
327 023 €14 507 €10 712 €12 516 €--42 759 €
427 564 €14 183 €10 388 €13 381 €--29 379 €
528 115 €13 849 €10 053 €14 267 €--15 112 €
628 677 €13 502 €9 707 €15 175 €---
729 251 €13 144 €9 349 €16 107 €---
829 836 €12 774 €8 979 €17 062 €---
930 433 €12 392 €8 597 €18 041 €---
1031 041 €11 996 €8 201 €19 045 €---
1131 662 €11 587 €7 792 €20 075 €---
1232 295 €11 164 €7 369 €21 132 €---
1332 941 €10 726 €6 931 €22 215 €---
1433 600 €10 274 €6 479 €23 326 €---
1534 272 €9 806 €6 011 €24 466 €---
1634 958 €9 322 €5 527 €25 635 €---
1735 657 €8 822 €5 027 €26 835 €---
1836 370 €8 305 €4 510 €28 065 €---
1937 097 €7 770 €3 975 €29 327 €---
2037 839 €7 217 €3 422 €30 622 €---
2138 596 €6 646 €2 851 €31 950 €---
2239 368 €6 054 €2 259 €33 314 €---
2340 155 €5 443 €1 648 €34 712 €---
2440 958 €4 811 €1 016 €36 147 €---
2541 778 €4 157 €362 €37 620 €---
TOTAL831 956 €357 596 €163 519 €474 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 474 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 455 €-6 420 €+11 875 €
2+5 455 €0 €+5 455 €
3+5 455 €0 €+5 455 €
4+5 455 €0 €+5 455 €
5+5 455 €0 €+5 455 €
6+5 455 €+19 €+5 436 €
7+5 455 €+4 832 €+623 €
8+5 455 €+5 118 €+337 €
9+5 455 €+5 412 €+43 €
10+5 455 €+5 714 €-259 €
11+5 455 €+6 023 €-568 €
12+5 455 €+6 340 €-885 €
13+5 455 €+6 665 €-1 210 €
14+5 455 €+6 998 €-1 543 €
15+5 455 €+7 340 €-1 885 €
16+5 455 €+7 691 €-2 236 €
17+5 455 €+8 050 €-2 595 €
18+5 455 €+8 419 €-2 964 €
19+5 455 €+8 798 €-3 343 €
20+5 455 €+9 187 €-3 732 €
21+5 455 €+9 585 €-4 130 €
22+5 455 €+9 994 €-4 539 €
23+5 455 €+10 414 €-4 959 €
24+5 455 €+10 844 €-5 389 €
25+5 455 €+11 286 €-5 831 €
Total+136 375 €+142 308 €+-5 933 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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