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Appartement à vendre

VilleSaint-Max (54)
Surface75.1
Coût Total150 970
Loyer Annuel9 587
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 75.1 m²
Prix au m² : 1 464,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

SAINT-MAX / DOCTEUR ROUX

Appartement lumineux à rafraîchir situé au premier étage, se composant comme suit : entrée, vaste pièce de vie, cuisine et cellier. Côté nuit, vous trouverez trois chambres. Deux d'entre elles ont été rassemblées pour en créer une grande, mais il est tout à fait possible de replacer une cloison. Salle d'eau et WC séparé. Si l'ensemble est à remettre au goût du jour, la chaudière est récente et les fenêtres sont déjà en double vitrage.

Une cave est également vendue avec ce bien, et il est possible de se garer sur le parking commun de la copropriété.

À VISITER SANS TARDER

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de Monsieur François DEVAUX, Agent immobilier immatriculé au Registre du commerces et des sociétés du Tribunal de Commerce de NANCY sous le numéro 952 627 578. Référence agence : 2532

Ville : Saint-Max
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54130
Coordonnées : 48.709205, 6.207016
Total : 150 970
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 32 170
Valeur du bien : 142 170
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.1
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 13.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9587€/an
Fourchette totale : 645€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7741€ - 11874€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 851,85 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 074
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-29 074 (-20.9%)
Marge achat-revente :-11 896€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :56,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 792,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 740,39
Coût de l'assurance :16 984,13
Taxe foncière : 958,74€/an
Soit par mois : 79,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 112,67€/mois
Soit par an : 1 352,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75.1 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet récent mais rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement
Quantité: 75.1 m²
Raison: DPE F - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 170(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:7 510
    Mise aux normes électricité: 75.1 m² × 100€/m² = 7510€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Max (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 970 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 352 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 170
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 003
Revenus locatifs : +9 587
Charges déductibles : -40 003
Résultat foncier Année 1 : -30 416(Déficit de 30 416 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 016
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 833 €/an
Revenus locatifs : +9 587
Charges déductibles : -7 833
Résultat foncier Années 2+ : 1 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9015.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 58740 0084 848-30 42021 400 €9 020 €9 020 €
29 7797 7064 7162 073--6 948 €
39 9757 5714 5812 404--4 544 €
410 1747 4314 4402 744--1 800 €
510 3787 2864 2963 092---
610 5857 1364 1463 449---
710 7976 9823 9923 815---
811 0136 8223 8324 191---
911 2336 6573 6674 576---
1011 4586 4873 4974 971---
1111 6876 3113 3215 376---
1211 9216 1303 1405 791---
1312 1595 9422 9526 217---
1412 4025 7482 7586 654---
1512 6505 5482 5587 102---
1612 9035 3412 3517 562---
1713 1615 1272 1378 034---
1813 4254 9071 9178 518---
1913 6934 6791 6889 015---
2013 9674 4431 4539 524---
2114 2464 2001 21010 047---
2214 5313 94895810 583---
2314 8223 68969911 133---
2415 1183 42143111 698---
2515 4213 14415312 277---
TOTAL307 086176 66369 740130 42321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 423
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 587 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013-6 420+8 433
2+2 0130+2 013
3+2 0130+2 013
4+2 0130+2 013
5+2 013+388+1 625
6+2 013+1 035+978
7+2 013+1 145+868
8+2 013+1 257+756
9+2 013+1 373+640
10+2 013+1 491+522
11+2 013+1 613+400
12+2 013+1 737+276
13+2 013+1 865+148
14+2 013+1 996+17
15+2 013+2 131-118
16+2 013+2 269-256
17+2 013+2 410-397
18+2 013+2 555-542
19+2 013+2 704-691
20+2 013+2 857-844
21+2 013+3 014-1 001
22+2 013+3 175-1 162
23+2 013+3 340-1 327
24+2 013+3 509-1 496
25+2 013+3 683-1 670
Total+50 325+39 127+11 198
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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