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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface105
Coût Total189 292
Loyer Annuel13 359
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 618,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 35 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme, Exposition nord, Digicode, Interphone

BREST Rive Droite - Secteur les Quatre Moulins DUPLEX 105 M² / 4 CHAMBRES / CAVE/ DPE C

Votre agence Laforêt Brest vous propose ce bel appartement duplex T5 de 105 m² situé au sein d'une petite copropriété de caractère, à proximité immédiate des commerces, transports et commodités.

Dès l'entrée, vous serez séduit par ses beaux volumes et sa luminosité. Le premier niveau se compose d'une agréable pièce de vie d'environ 35 m², d'une cuisine aménagée et équipée, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un WC indépendant.

À l'étage, un palier dessert trois chambres supplémentaires ainsi qu'une salle d'eau, offrant un espace idéal pour une famille.

Une cave privative ainsi qu'une cour commune viennent compléter l'ensemble.

Rafraichissement à prévoir.

Les propriétaires ont apporté un soin particulier à l'entretien du logement avec plusieurs améliorations réalisées ces dernières années.

Un appartement aux volumes généreux offrant le confort d'une maison en plein coeur de Brest.

Référence : 6321MF Commerces, transports et écoles à proximité. Un projet d'achat ? Nous sommes à votre écoute. Copropriété de 6 lots - dont 5 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2378.00 euros.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.383181, -4.514830
Total : 189 292
Prix d'acquisition : 169 900
Travaux : 5 800
Valeur du bien : 175 700
Frais de notaire : 13 592
Coût estimé : 13 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1113€/mois
Loyer annuel estimé : 13359€/an
Fourchette totale : 881€ - 1406€/mois
Fourchette annuelle : 10574€ - 16876€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 027,66 €/m²
Basé sur :436 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 904
Prix d'achat :169 900
Décote à l'achat :-43 004 (-20.2%)
Marge achat-revente :23 612€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 292
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 914,61
Coût de l'assurance :16 563,05
Taxe foncière : 1 335,86€/an
Soit par mois : 111,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 198,17€/mois
Soit par an : 2 378,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 113,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 315,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune rénovation nécessaire, cuisine en bon état avec électroménager récent.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie si nécessaire).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 800(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0
    Aucune rénovation nécessaire, cuisine en bon état avec électroménager récent.
  • Salle de bain:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (peinture et joints), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:2 400
    Peinture 60 m² (4 chambres): 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:2 200
    Peinture salon 55 m²: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest. Les travaux de chauffage et de cuisine ne sont pas nécessaires. Les estimations incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 359 €/an
Calcul : 1 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 292 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 336 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 378 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 775
Revenus locatifs : +13 359
Charges déductibles : -16 775
Résultat foncier Année 1 : -3 416(Déficit de 3 416 €)
Imputable sur revenu global : 3 416
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 975 €/an
Revenus locatifs : +13 359
Charges déductibles : -10 975
Résultat foncier Années 2+ : 2 384 €/an
Prix d'achat du bien : 169 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 35916 7816 605-3 4233 423 €--
213 62610 8096 4322 817---
313 89810 6306 2543 268---
414 17610 4456 0693 731---
514 46010 2545 8774 206---
614 74910 0555 6794 693---
715 0449 8505 4735 194---
815 3459 6375 2615 708---
915 6529 4165 0406 235---
1015 9659 1884 8126 777---
1116 2848 9514 5757 333---
1216 6108 7064 3307 904---
1316 9428 4524 0768 490---
1417 2818 1893 8139 092---
1517 6267 9173 5409 710---
1617 9797 6343 25810 345---
1718 3387 3422 96510 997---
1818 7057 0392 66311 666---
1919 0796 7252 34912 354---
2019 4616 4002 02413 061---
2119 8506 0641 68713 787---
2220 2475 7151 33814 532---
2320 6525 35397715 299---
2421 0654 97960316 086---
2521 4864 59221516 895---
TOTAL427 879211 12595 915216 7543 423Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 027
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 754
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 805-1 027+3 832
2+2 805+845+1 960
3+2 805+980+1 825
4+2 805+1 119+1 686
5+2 805+1 262+1 543
6+2 805+1 408+1 397
7+2 805+1 558+1 247
8+2 805+1 712+1 093
9+2 805+1 871+934
10+2 805+2 033+772
11+2 805+2 200+605
12+2 805+2 371+434
13+2 805+2 547+258
14+2 805+2 727+78
15+2 805+2 913-108
16+2 805+3 103-298
17+2 805+3 299-494
18+2 805+3 500-695
19+2 805+3 706-901
20+2 805+3 918-1 113
21+2 805+4 136-1 331
22+2 805+4 360-1 555
23+2 805+4 590-1 785
24+2 805+4 826-2 021
25+2 805+5 068-2 263
Total+70 125+65 026+5 099
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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