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Appartement 67m²

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface67m²
Coût Total119 200€
Loyer Annuel8 954€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 343,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le centre de Joué les Tours, au pied du tramway avec commerces de proximité.

Appartement 3 pièces composé d’une entrée avec placards ainsi qu’un cellier, un séjour lumineux avec terrasse couverte, une cuisine avec grande baie vitrée, une salle d’eau et un wc séparé. Pour le coin nuit, deux chambres d’environ 11m² chacune avec grande baie vitrée donnant sur un balcon. Situe au 3ème et dernier étage.

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.344830, 0.661730
Total : 119 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 746€/mois
Loyer annuel estimé : 8954€/an
Fourchette totale : 639€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 7666€ - 10459€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 615,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 253,25€
Coût de l'assurance :10 132,00€
Taxe foncière : 895,41€/an
Soit par mois : 74,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Électroménager: 1 ensemble × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 954 €/an
Calcul : 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 836 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 136 €
Revenus locatifs : +8 954 €
Charges déductibles : -27 136 €
Résultat foncier Année 1 : -18 182 €(Déficit de 18 182 €)
Imputable sur revenu global : 18 182 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 136 €/an
Revenus locatifs : +8 954 €
Charges déductibles : -5 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 818 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 954 €27 140 €3 839 €-18 186 €18 186 €--
29 133 €5 036 €3 735 €4 097 €---
39 316 €4 929 €3 628 €4 387 €---
49 502 €4 818 €3 517 €4 684 €---
59 692 €4 703 €3 403 €4 989 €---
69 886 €4 585 €3 284 €5 301 €---
710 084 €4 463 €3 162 €5 621 €---
810 285 €4 337 €3 036 €5 949 €---
910 491 €4 206 €2 905 €6 285 €---
1010 701 €4 071 €2 771 €6 630 €---
1110 915 €3 932 €2 631 €6 983 €---
1211 133 €3 788 €2 488 €7 345 €---
1311 356 €3 640 €2 339 €7 716 €---
1411 583 €3 486 €2 186 €8 097 €---
1511 815 €3 328 €2 027 €8 487 €---
1612 051 €3 164 €1 863 €8 887 €---
1712 292 €2 994 €1 694 €9 298 €---
1812 538 €2 820 €1 519 €9 718 €---
1912 789 €2 639 €1 338 €10 150 €---
2013 044 €2 452 €1 152 €10 592 €---
2113 305 €2 260 €959 €11 046 €---
2213 571 €2 060 €760 €11 511 €---
2313 843 €1 855 €554 €11 988 €---
2414 120 €1 642 €341 €12 478 €---
2514 402 €1 422 €122 €12 980 €---
TOTAL286 802 €109 770 €55 253 €177 031 €18 186 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 456 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 880 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 880 €-5 456 €+7 336 €
2+1 880 €+1 229 €+651 €
3+1 880 €+1 316 €+564 €
4+1 880 €+1 405 €+475 €
5+1 880 €+1 497 €+383 €
6+1 880 €+1 590 €+290 €
7+1 880 €+1 686 €+194 €
8+1 880 €+1 785 €+95 €
9+1 880 €+1 885 €-5 €
10+1 880 €+1 989 €-109 €
11+1 880 €+2 095 €-215 €
12+1 880 €+2 203 €-323 €
13+1 880 €+2 315 €-435 €
14+1 880 €+2 429 €-549 €
15+1 880 €+2 546 €-666 €
16+1 880 €+2 666 €-786 €
17+1 880 €+2 789 €-909 €
18+1 880 €+2 915 €-1 035 €
19+1 880 €+3 045 €-1 165 €
20+1 880 €+3 178 €-1 298 €
21+1 880 €+3 314 €-1 434 €
22+1 880 €+3 453 €-1 573 €
23+1 880 €+3 596 €-1 716 €
24+1 880 €+3 743 €-1 863 €
25+1 880 €+3 894 €-2 014 €
Total+47 000 €+53 109 €+-6 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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