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Dpt Gard à vendre SAINT HIPPOLYTE DU FORT MAISON F12 SH 272

Bien expiré
VilleSaint-Hippolyte-du-Fort (30)
Surface272m²
Coût Total372 904€
Loyer Annuel28 832€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+193€
Image de bien 1
Prix : 224 000 €
Surface : 272 m²
Prix au m² : 823,53 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 6, Mandat exclusif, Jardin

Saint-Hippolyte-du-Fort, Exclusivité ! La place du marché au bout de la rue mais au calme , avec jardin intime , terrasse couverte et caves 63 m2 . Amoureux d'authencité , laissez- vous séduire par cette magnifique maison en pierre d'une superficie habitable de 272 m2 à proximité immédiate des commerces et d'un parking. Cette bâtisse offre un potentiel exceptionnel pour une grande famille, une maison d'hôtes ou un projet de résidence segondaire. Prévoir travaux, RARE A SAISIR ! Cette annonce vous est proposée par Joël TEISSIER - EI - NoRSAC: 428 410 849, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MONTPELLIER COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE - Plus d'informations sur cif-immo.com - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.cif-immo.com/doc/115.pdf

Ville : Saint-Hippolyte-du-Fort
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30170
Coordonnées : 43.964360, 3.856436
Total : 372 904€
Prix d'acquisition : 224 000€
Travaux : 130 984€
Valeur du bien : 354 984€
Frais de notaire : 17 920€
Coût estimé : 17 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 272m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2403€/mois
Loyer annuel estimé : 28832€/an
Fourchette totale : 1868€ - 3091€/mois
Fourchette annuelle : 22410€ - 37094€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 904€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 860,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :108,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 969,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 351,27€
Coût de l'assurance :32 629,10€
Taxe foncière : 2 883,19€/an
Soit par mois : 240,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 402,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 209,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 272 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 272 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes électriques requise pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: Mise aux normes plomberie requise pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :130 984 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 984€
    Isolation combles: 272 m² × 40€/m² = 10880€, Main d'œuvre: 104€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000€
    34 fenêtres double vitrage PVC: 1000€ × 34 = 34000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:24 000€
    Rénovation lourde 6 chambres (120 m²): 200€/m² × 120 = 24000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:10 000€
    Rénovation lourde salon (50 m²): 200€/m² × 50 = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hippolyte-du-Fort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 984€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 832 €/an
Calcul : 2 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 904 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 305 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 130 984 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 147 949 €
Revenus locatifs : +28 832 €
Charges déductibles : -147 949 €
Résultat foncier Année 1 : -119 117 €(Déficit de 119 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 97 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 965 €/an
Revenus locatifs : +28 832 €
Charges déductibles : -16 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 97717.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 224 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 600 €(65% de 224 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 295 €/an
Calcul : 145 600 € × 3,636% = 5 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 832 €147 961 €12 789 €-119 129 €21 400 €97 729 €97 729 €
229 409 €16 641 €12 453 €12 768 €--84 962 €
329 997 €16 293 €12 104 €13 704 €--71 258 €
430 597 €15 932 €11 744 €14 664 €--56 593 €
531 209 €15 559 €11 371 €15 650 €--40 944 €
631 833 €15 172 €10 984 €16 660 €--24 283 €
732 469 €14 772 €10 584 €17 697 €--6 587 €
833 119 €14 358 €10 170 €18 760 €---
933 781 €13 930 €9 741 €19 852 €---
1034 457 €13 486 €9 297 €20 971 €---
1135 146 €13 026 €8 838 €22 120 €---
1235 849 €12 551 €8 362 €23 298 €---
1336 566 €12 058 €7 870 €24 508 €---
1437 297 €11 548 €7 360 €25 749 €---
1538 043 €11 020 €6 832 €27 023 €---
1638 804 €10 474 €6 286 €28 330 €---
1739 580 €9 908 €5 720 €29 672 €---
1840 372 €9 323 €5 134 €31 049 €---
1941 179 €8 716 €4 528 €32 463 €---
2042 003 €8 089 €3 900 €33 914 €---
2142 843 €7 439 €3 251 €35 404 €---
2243 700 €6 766 €2 578 €36 933 €---
2344 573 €6 070 €1 881 €38 504 €---
2445 465 €5 349 €1 160 €40 116 €---
2546 374 €4 602 €414 €41 772 €---
TOTAL923 494 €421 044 €185 351 €502 450 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 450 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 055 €-6 420 €+12 475 €
2+6 055 €0 €+6 055 €
3+6 055 €0 €+6 055 €
4+6 055 €0 €+6 055 €
5+6 055 €0 €+6 055 €
6+6 055 €0 €+6 055 €
7+6 055 €0 €+6 055 €
8+6 055 €+3 652 €+2 403 €
9+6 055 €+5 955 €+100 €
10+6 055 €+6 291 €-236 €
11+6 055 €+6 636 €-581 €
12+6 055 €+6 989 €-934 €
13+6 055 €+7 352 €-1 297 €
14+6 055 €+7 725 €-1 670 €
15+6 055 €+8 107 €-2 052 €
16+6 055 €+8 499 €-2 444 €
17+6 055 €+8 902 €-2 847 €
18+6 055 €+9 315 €-3 260 €
19+6 055 €+9 739 €-3 684 €
20+6 055 €+10 174 €-4 119 €
21+6 055 €+10 621 €-4 566 €
22+6 055 €+11 080 €-5 025 €
23+6 055 €+11 551 €-5 496 €
24+6 055 €+12 035 €-5 980 €
25+6 055 €+12 532 €-6 477 €
Total+151 375 €+150 735 €+640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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