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Détails du bien

Bien expiré
VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface63m²
Coût Total100 300€
Loyer Annuel6 274€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 873,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

À Villeneuve-sur-Yonne, au cœur d'un quartier calme et très recherché, découvrez ce T3 de 63 m² plein de potentiel, prêt à être rénové selon vos envies ! L'appartement se compose d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon agréable, de deux chambres, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains et de WC séparés. Deux places de parking en souterrain viennent compléter ce bien rare sur le secteur. Situé dans une copropriété bien entretenue, à proximité immédiate d'une école maternelle, il offre un cadre de vie idéal pour un projet familial, un premier achat ou un investissement. Travaux de rénovation à prévoir, une belle opportunité de créer un espace de vie sur mesure dans un environnement paisible. Pour plus d'informations, contacter votre agence CENTURY 21 SENS au 03 86 83 80 80 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 890.0 € et 1250.0 €, indexées à l'année 2022 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-sens.com/mentions_legales/

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.084530, 3.275196
Total : 100 300€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 95 900€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.30€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6274€/an
Fourchette totale : 431€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 5169€ - 7615€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 531,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 660,58€
Coût de l'assurance :8 525,50€
Taxe foncière : 627,35€/an
Soit par mois : 52,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 583,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs et rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - traces d'humidité sur les murs nécessitant réparation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, remplacement du revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises pour répondre aux normes actuelles.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour garantir l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (pose incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Électricité générale:200€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:500€
    Mise aux normes plomberie: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 274 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 341 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 355 €
Revenus locatifs : +6 274 €
Charges déductibles : -45 355 €
Résultat foncier Année 1 : -39 081 €(Déficit de 39 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 681 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 455 €/an
Revenus locatifs : +6 274 €
Charges déductibles : -4 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17681.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 274 €45 358 €3 490 €-39 085 €21 400 €17 685 €17 685 €
26 399 €4 367 €3 399 €2 032 €--15 652 €
36 527 €4 272 €3 304 €2 255 €--13 398 €
46 658 €4 175 €3 206 €2 483 €--10 915 €
56 791 €4 073 €3 105 €2 717 €--8 198 €
66 926 €3 968 €3 000 €2 958 €--5 240 €
77 065 €3 860 €2 891 €3 205 €--2 034 €
87 206 €3 747 €2 779 €3 459 €---
97 350 €3 630 €2 662 €3 720 €---
107 497 €3 510 €2 541 €3 988 €---
117 647 €3 385 €2 416 €4 263 €---
127 800 €3 255 €2 287 €4 545 €---
137 956 €3 121 €2 152 €4 836 €---
148 115 €2 982 €2 013 €5 134 €---
158 278 €2 838 €1 869 €5 440 €---
168 443 €2 689 €1 720 €5 755 €---
178 612 €2 534 €1 566 €6 078 €---
188 784 €2 374 €1 406 €6 410 €---
198 960 €2 208 €1 240 €6 752 €---
209 139 €2 037 €1 068 €7 103 €---
219 322 €1 859 €891 €7 463 €---
229 509 €1 675 €707 €7 834 €---
239 699 €1 484 €516 €8 215 €---
249 893 €1 287 €318 €8 606 €---
2510 091 €1 082 €114 €9 009 €---
TOTAL200 943 €115 770 €50 661 €85 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 317 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 317 €-6 420 €+7 737 €
2+1 317 €0 €+1 317 €
3+1 317 €0 €+1 317 €
4+1 317 €0 €+1 317 €
5+1 317 €0 €+1 317 €
6+1 317 €0 €+1 317 €
7+1 317 €0 €+1 317 €
8+1 317 €+427 €+890 €
9+1 317 €+1 116 €+201 €
10+1 317 €+1 196 €+121 €
11+1 317 €+1 279 €+38 €
12+1 317 €+1 364 €-47 €
13+1 317 €+1 451 €-134 €
14+1 317 €+1 540 €-223 €
15+1 317 €+1 632 €-315 €
16+1 317 €+1 726 €-409 €
17+1 317 €+1 823 €-506 €
18+1 317 €+1 923 €-606 €
19+1 317 €+2 026 €-709 €
20+1 317 €+2 131 €-814 €
21+1 317 €+2 239 €-922 €
22+1 317 €+2 350 €-1 033 €
23+1 317 €+2 464 €-1 147 €
24+1 317 €+2 582 €-1 265 €
25+1 317 €+2 703 €-1 386 €
Total+32 925 €+25 552 €+7 373 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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