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Maison à vendre

VilleSaint-Dolay (56)
Surface64m²
Coût Total113 920€
Loyer Annuel6 469€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 078,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cheminée, 1 chambre, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, calme, Sans vis-à-vis

Exclusivité NESTENN Questembert :

À 4 km de Saint-Dolay, découvrez cette maison en pierre d'environ 64 m² habitables, mitoyenne d'un côté et située dans un environnement calme et sans vis-à-vis à proximité de la Forêt de la Corodais et de la Vilaine.

La maison nécessite une rénovation complète et offre un beau potentiel pour créer un intérieur à votre image.

Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une pièce de vie avec cheminée équipée d'un insert, ainsi que d'un coin cuisine.

À l'étage, vous trouverez une chambre, un bureau ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

La maison dispose d'un terrain attenant de 340 m² arborés.

Le chauffage est assuré par l'insert bois et l'eau chaude par un ballon électrique. Les compteurs d'eau et d'électricité sont individuels. La fibre optique est disponible. L'assainissement individuel est à refaire.

Une maison en pierre pleine de caractère, offrant une belle base pour un projet de rénovation complète, dans un environnement paisible à proximité des commodités.

À découvrir avec votre agence NESTENN Questembert. (9.52 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Dolay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.542130, -2.176723
Total : 113 920€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 108 400€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 539€/mois
Loyer annuel estimé : 6469€/an
Fourchette totale : 427€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5126€ - 8165€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 851,46 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :118 493 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-49 493€ (-41.8%)
Marge achat-revente :4 573€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :33,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 258,03€
Coût de l'assurance :9 968,00€
Taxe foncière : 646,93€/an
Soit par mois : 53,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 539,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par insert bois
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 64 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rénovation du carrelage si nécessaire
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement
Remplacement complet de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement à refaire selon l'annonce

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:3 200€
    Isolation toiture/combles: 64 m² × 50€/m² = 3200€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Assainissement:7 000€
    Remplacement assainissement: 1 système × 7000€ = 7000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dolay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 469 €/an
Calcul : 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 647 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 326 €
Revenus locatifs : +6 469 €
Charges déductibles : -44 326 €
Résultat foncier Année 1 : -37 857 €(Déficit de 37 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 926 €/an
Revenus locatifs : +6 469 €
Charges déductibles : -4 926 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 543 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16456.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 469 €44 330 €3 884 €-37 861 €21 400 €16 461 €16 461 €
26 599 €4 828 €3 782 €1 771 €--14 689 €
36 731 €4 721 €3 676 €2 009 €--12 680 €
46 865 €4 612 €3 566 €2 254 €--10 427 €
57 003 €4 498 €3 452 €2 504 €--7 922 €
67 143 €4 381 €3 335 €2 762 €--5 160 €
77 286 €4 259 €3 213 €3 027 €--2 133 €
87 431 €4 133 €3 087 €3 298 €---
97 580 €4 002 €2 957 €3 577 €---
107 731 €3 868 €2 822 €3 864 €---
117 886 €3 728 €2 682 €4 158 €---
128 044 €3 583 €2 538 €4 461 €---
138 205 €3 434 €2 388 €4 771 €---
148 369 €3 279 €2 233 €5 090 €---
158 536 €3 118 €2 073 €5 418 €---
168 707 €2 952 €1 907 €5 754 €---
178 881 €2 781 €1 735 €6 100 €---
189 059 €2 603 €1 557 €6 456 €---
199 240 €2 419 €1 373 €6 821 €---
209 425 €2 228 €1 183 €7 196 €---
219 613 €2 031 €986 €7 582 €---
229 805 €1 827 €782 €7 978 €---
2310 001 €1 616 €570 €8 385 €---
2410 201 €1 397 €352 €8 804 €---
2510 406 €1 171 €126 €9 234 €---
TOTAL207 214 €121 799 €56 258 €85 415 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 359 €-6 420 €+7 779 €
2+1 359 €0 €+1 359 €
3+1 359 €0 €+1 359 €
4+1 359 €0 €+1 359 €
5+1 359 €0 €+1 359 €
6+1 359 €0 €+1 359 €
7+1 359 €0 €+1 359 €
8+1 359 €+349 €+1 010 €
9+1 359 €+1 073 €+286 €
10+1 359 €+1 159 €+200 €
11+1 359 €+1 247 €+112 €
12+1 359 €+1 338 €+21 €
13+1 359 €+1 431 €-72 €
14+1 359 €+1 527 €-168 €
15+1 359 €+1 625 €-266 €
16+1 359 €+1 726 €-367 €
17+1 359 €+1 830 €-471 €
18+1 359 €+1 937 €-578 €
19+1 359 €+2 046 €-687 €
20+1 359 €+2 159 €-800 €
21+1 359 €+2 275 €-916 €
22+1 359 €+2 393 €-1 034 €
23+1 359 €+2 516 €-1 157 €
24+1 359 €+2 641 €-1 282 €
25+1 359 €+2 770 €-1 411 €
Total+33 975 €+25 625 €+8 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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