Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

APPARTEMENT 3 CHAMBRES de 75m² à LAXOU, LIMITE VILLERS LES NANCY

VilleLaxou (54)
Surface75m²
Coût Total164 910€
Loyer Annuel9 364€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

Appartement T5 de 75m² en vente à Laxou en limite de Villers les Nancy A découvrir cet appartement de 5 pièces, idéalement situé à Laxou, dans un quartier en plein renouvellement urbain. (réaménagement des parcs et espaces verts, démolition des barres de logement, rénovation thermique ... etc) Avec une superficie 75m², cet appartement au rapport pièce/m² optimisé est parfait pour une famille. Le bien se compose d'un lumineux salon/séjour, entrée avec rangement, cuisine indépendante. 3 chambres, une pièce de rangement de 2,54m² pouvant être rattaché à une chambre. La salle d'eau est conçue pour offrir un maximum de confort tout en étant fonctionnelle, un toilette séparé Cave Bénéficiant d'une situation géographique optimale à Laxou, en limite de Villers les Nancy et Nancy. vous aurez un accès rapide à toutes les commodités : commerces, services, transports en commun et autres commodités. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.Ce bien vous est présenté par Patrick Habermacher - Entreprise individuelle - agent commercial immatriculé au RSAC de Nancy sous le numéro 441279064. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/69.pdf

Ville : Laxou
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54520
Coordonnées : 48.678936, 6.154546
Total : 164 910€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 51 510€
Valeur du bien : 156 510€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9364€/an
Fourchette totale : 606€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 7270€ - 12062€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000,36 €/m²
Basé sur :340 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 027 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-45 027€ (-30.0%)
Marge achat-revente :-14 883€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :60,47€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 881,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 438,83€
Coût de l'assurance :18 140,10€
Taxe foncière : 936,45€/an
Soit par mois : 78,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 959,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 510 €(687 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 970€
    Parquet flottant: 33 m² × 90€/m² = 2970€, Main d'œuvre: 30€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:2 190€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 30€/m² = 990€, Main d'œuvre: 210€ = 1200€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laxou (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 364 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 910 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 790 €
Revenus locatifs : +9 364 €
Charges déductibles : -58 790 €
Résultat foncier Année 1 : -49 425 €(Déficit de 49 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 280 €/an
Revenus locatifs : +9 364 €
Charges déductibles : -7 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 085 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28025.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 364 €58 795 €5 623 €-49 430 €21 400 €28 030 €28 030 €
29 552 €7 137 €5 475 €2 415 €--25 615 €
39 743 €6 983 €5 321 €2 760 €--22 856 €
49 938 €6 824 €5 162 €3 113 €--19 742 €
510 136 €6 660 €4 998 €3 477 €--16 266 €
610 339 €6 490 €4 828 €3 850 €--12 416 €
710 546 €6 313 €4 651 €4 232 €--8 184 €
810 757 €6 131 €4 469 €4 626 €--3 558 €
910 972 €5 942 €4 280 €5 030 €---
1011 191 €5 747 €4 085 €5 444 €---
1111 415 €5 545 €3 883 €5 870 €---
1211 644 €5 335 €3 673 €6 308 €---
1311 876 €5 119 €3 457 €6 758 €---
1412 114 €4 895 €3 233 €7 219 €---
1512 356 €4 663 €3 000 €7 694 €---
1612 603 €4 422 €2 760 €8 181 €---
1712 855 €4 174 €2 512 €8 682 €---
1813 113 €3 916 €2 254 €9 196 €---
1913 375 €3 650 €1 988 €9 725 €---
2013 642 €3 374 €1 712 €10 268 €---
2113 915 €3 089 €1 427 €10 826 €---
2214 193 €2 793 €1 131 €11 400 €---
2314 477 €2 488 €826 €11 990 €---
2414 767 €2 171 €509 €12 596 €---
2515 062 €1 844 €182 €13 218 €---
TOTAL299 947 €174 500 €81 439 €125 447 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 447 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €0 €+1 967 €
5+1 967 €0 €+1 967 €
6+1 967 €0 €+1 967 €
7+1 967 €0 €+1 967 €
8+1 967 €0 €+1 967 €
9+1 967 €+441 €+1 526 €
10+1 967 €+1 633 €+334 €
11+1 967 €+1 761 €+206 €
12+1 967 €+1 892 €+75 €
13+1 967 €+2 027 €-60 €
14+1 967 €+2 166 €-199 €
15+1 967 €+2 308 €-341 €
16+1 967 €+2 454 €-487 €
17+1 967 €+2 605 €-638 €
18+1 967 €+2 759 €-792 €
19+1 967 €+2 917 €-950 €
20+1 967 €+3 080 €-1 113 €
21+1 967 €+3 248 €-1 281 €
22+1 967 €+3 420 €-1 453 €
23+1 967 €+3 597 €-1 630 €
24+1 967 €+3 779 €-1 812 €
25+1 967 €+3 966 €-1 999 €
Total+49 175 €+37 634 €+11 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →