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Détails du bien

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface47m²
Coût Total96 142€
Loyer Annuel7 546€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 487,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE LIMOGES SUD - Lamy vous propose à la vente cet appartement de type 2 de 47,11 m², en bon état général, situé au premier étage d'une copropriété bien entretenue de 1996 et loué 5040 / an. Il dispose de nombreux atouts qui ne pourront que vous séduire : une pièce à vivre avec cuisine ouverte et ragenement de 26.86 m², une belle chambre, un balcon, une place de parking privative, du chauffage individuel électrique. Quote part du budget prévisionnel annuel : 879 euros. A visiter !

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 96 142€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 20 650€
Valeur du bien : 90 550€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7546€/an
Fourchette totale : 502€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6029€ - 9445€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 142€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :469,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 496,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 565,08€
Coût de l'assurance :8 172,07€
Taxe foncière : 754,57€/an
Soit par mois : 62,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 73,25€/mois
Soit par an : 879,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 628,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 632,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par un système plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration recommandée pour efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 650 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 300€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7300€ = 7300€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (remplacement baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 142 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 704 €
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -25 704 €
Résultat foncier Année 1 : -18 158 €(Déficit de 18 158 €)
Imputable sur revenu global : 18 158 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 054 €/an
Revenus locatifs : +7 546 €
Charges déductibles : -5 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 492 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 546 €25 707 €3 097 €-18 161 €18 161 €--
27 697 €4 973 €3 013 €2 723 €---
37 851 €4 887 €2 926 €2 964 €---
48 008 €4 797 €2 837 €3 210 €---
58 168 €4 705 €2 745 €3 463 €---
68 331 €4 610 €2 649 €3 722 €---
78 498 €4 511 €2 551 €3 987 €---
88 668 €4 409 €2 449 €4 259 €---
98 841 €4 304 €2 343 €4 537 €---
109 018 €4 195 €2 235 €4 823 €---
119 198 €4 083 €2 122 €5 115 €---
129 382 €3 967 €2 006 €5 415 €---
139 570 €3 847 €1 887 €5 723 €---
149 761 €3 723 €1 763 €6 038 €---
159 956 €3 595 €1 635 €6 361 €---
1610 156 €3 463 €1 503 €6 692 €---
1710 359 €3 327 €1 366 €7 032 €---
1810 566 €3 186 €1 225 €7 380 €---
1910 777 €3 040 €1 079 €7 737 €---
2010 993 €2 889 €929 €8 103 €---
2111 213 €2 734 €773 €8 479 €---
2211 437 €2 573 €613 €8 864 €---
2311 666 €2 407 €447 €9 258 €---
2411 899 €2 236 €275 €9 663 €---
2512 137 €2 059 €98 €10 078 €---
TOTAL241 692 €114 226 €44 565 €127 465 €18 161 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 448 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 546 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 585 €-5 448 €+7 033 €
2+1 585 €+817 €+768 €
3+1 585 €+889 €+696 €
4+1 585 €+963 €+622 €
5+1 585 €+1 039 €+546 €
6+1 585 €+1 116 €+469 €
7+1 585 €+1 196 €+389 €
8+1 585 €+1 278 €+307 €
9+1 585 €+1 361 €+224 €
10+1 585 €+1 447 €+138 €
11+1 585 €+1 535 €+50 €
12+1 585 €+1 625 €-40 €
13+1 585 €+1 717 €-132 €
14+1 585 €+1 811 €-226 €
15+1 585 €+1 908 €-323 €
16+1 585 €+2 008 €-423 €
17+1 585 €+2 110 €-525 €
18+1 585 €+2 214 €-629 €
19+1 585 €+2 321 €-736 €
20+1 585 €+2 431 €-846 €
21+1 585 €+2 544 €-959 €
22+1 585 €+2 659 €-1 074 €
23+1 585 €+2 777 €-1 192 €
24+1 585 €+2 899 €-1 314 €
25+1 585 €+3 023 €-1 438 €
Total+39 625 €+38 240 €+1 385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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