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maison vente 4 pieces aureilhan 130m2

Bien expiré
VilleAureilhan (65)
Surface130
Coût Total194 376
Loyer Annuel15 102
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 700 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 997,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON A RENOVER - AUREILHAN - 120m2

Unique ! Cette maison spacieuse de 120m² est une excellente opportunité pour les amateurs de rénovation à la recherche d'un bien à personnaliser selon leurs goûts. Idéalement située à Aureilhan, cette propriété offre un potentiel incroyable dans un environnement calme et serein.

La maison se compose:

En rez-de-chaussée (82m2)

  • Une grande pièce à vivre avec poêle à bois et une cuisine ouverte
  • une entrée
  • un cellier
  • 2 Chambres spacieuses
  • 1 Salle de bain avec douche et baignoire
  • 1 WC séparé

A l'étage, des combles de 40m2 à aménager.

Le plus : un garage d'environ 15m2 !!!

La maison dispose du double vitrage, d'un poêle à bois et d'un cumulus comme mode de production d'eau chaude.

Cette maison à rénover représente une opportunité rare sur le marché immobilier. Ne manquez pas cette occasion d'investir dans un bien à fort potentiel dans un environnement paisible à Aureilhan. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et laissez libre cours à votre imagination pour transformer cette maison en véritable bijou de vie.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 327 et classe CLIMAT B indice 10. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Fanny Desert-Lacay mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TARBES sous le numéro 980736581, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Aureilhan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65800
Total : 194 376
Prix d'acquisition : 129 700
Travaux : 54 300
Valeur du bien : 184 000
Frais de notaire : 10 376
Coût estimé : 10 376
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15102€/an
Fourchette totale : 1012€ - 1564€/mois
Fourchette annuelle : 12149€ - 18773€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,81 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 765
Prix d'achat :129 700
Décote à l'achat :-89 065 (-40.7%)
Marge achat-revente :24 389€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 376
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 032,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 490,68
Coût de l'assurance :17 007,90
Taxe foncière : 1 510,21€/an
Soit par mois : 125,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 258,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 40 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 - Cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finition des murs, revêtement de sol, électricité et peinture
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 300(418 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:2 800
    Isolation des combles: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aureilhan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 102 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 376 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 266
Revenus locatifs : +15 102
Charges déductibles : -63 266
Résultat foncier Année 1 : -48 164(Déficit de 48 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 764
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 966 €/an
Revenus locatifs : +15 102
Charges déductibles : -8 966
Résultat foncier Années 2+ : 6 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26764.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 305(65% de 129 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 066 €/an
Calcul : 84 305 € × 3,636% = 3 066
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 10263 2736 782-48 17121 400 €26 771 €26 771 €
215 4048 7966 6056 608--20 162 €
315 7128 6126 4227 100--13 062 €
416 0268 4236 2327 604--5 459 €
516 3478 2266 0358 121---
616 6748 0225 8328 652---
717 0077 8115 6209 196---
817 3487 5925 4029 755---
917 6957 3665 17510 329---
1018 0487 1314 94110 917---
1118 4096 8884 69811 521---
1218 7786 6374 44612 141---
1319 1536 3764 18512 777---
1419 5366 1063 91513 431---
1519 9275 8263 63514 101---
1620 3255 5363 34514 789---
1720 7325 2363 04515 496---
1821 1474 9252 73416 222---
1921 5694 6022 41216 967---
2022 0014 2692 07817 732---
2122 4413 9231 73218 518---
2222 8903 5651 37419 325---
2323 3483 1941 00320 154---
2423 8142 81061921 005---
2524 2912 41122121 879---
TOTAL483 724207 55498 491276 17121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 171
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 171-6 420+9 591
2+3 1710+3 171
3+3 1710+3 171
4+3 1710+3 171
5+3 171+799+2 372
6+3 171+2 596+575
7+3 171+2 759+412
8+3 171+2 927+244
9+3 171+3 099+72
10+3 171+3 275-104
11+3 171+3 456-285
12+3 171+3 642-471
13+3 171+3 833-662
14+3 171+4 029-858
15+3 171+4 230-1 059
16+3 171+4 437-1 266
17+3 171+4 649-1 478
18+3 171+4 867-1 696
19+3 171+5 090-1 919
20+3 171+5 320-2 149
21+3 171+5 555-2 384
22+3 171+5 797-2 626
23+3 171+6 046-2 875
24+3 171+6 301-3 130
25+3 171+6 564-3 393
Total+79 275+82 851+-3 576
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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