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Maison à vendre

VilleCouzeix (87)
Surface155m²
Coût Total205 455€
Loyer Annuel17 335€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 625 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 075 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 1 chambre, Pas de cave

Idéal pour investisseur, Sud de Couzeix à 5 min de Limoges. Possibilité de créer trois appartements ou un grand loft. Bâtiment sur trois niveaux en bon état général ne nécessitant pas de gros travaux de rénovation. Chauffage par pompe à chaleur. Très lumineux et présente un réel potentiel avec ses pierres et ses poutres apparentes.

Ville : Couzeix
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87270
Coordonnées : 45.867217, 1.249185
Total : 205 455€
Prix d'acquisition : 166 625€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 192 125€
Frais de notaire : 13 330€
Coût estimé : 13 330€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.32€/m²/mois
Fourchette : 7.45€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1445€/mois
Loyer annuel estimé : 17335€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1806€/mois
Fourchette annuelle : 13864€ - 21676€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 795 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 225 €
Prix d'achat :166 625 €
Décote à l'achat :-111 600€ (-40.1%)
Marge achat-revente :72 770€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 455€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :82,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 105,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 461,49€
Coût de l'assurance :24 654,60€
Taxe foncière : 1 733,51€/an
Soit par mois : 144,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 444,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante pour assurer son bon fonctionnement.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Bien que le système soit en place, un entretien est recommandé pour garantir son efficacité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec installation de nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 300€ = 300€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couzeix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 335 €/an
Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 455 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 218 €
Revenus locatifs : +17 335 €
Charges déductibles : -35 218 €
Résultat foncier Année 1 : -17 883 €(Déficit de 17 883 €)
Imputable sur revenu global : 17 883 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 718 €/an
Revenus locatifs : +17 335 €
Charges déductibles : -9 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 617 €/an
Prix d'achat du bien : 166 625 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 306 €(65% de 166 625 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 938 €/an
Calcul : 108 306 € × 3,636% = 3 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 335 €35 225 €7 005 €-17 890 €17 890 €--
217 682 €9 540 €6 821 €8 142 €---
318 035 €9 349 €6 629 €8 686 €---
418 396 €9 151 €6 431 €9 245 €---
518 764 €8 946 €6 227 €9 818 €---
619 139 €8 734 €6 014 €10 405 €---
719 522 €8 515 €5 795 €11 008 €---
819 913 €8 287 €5 568 €11 625 €---
920 311 €8 052 €5 333 €12 259 €---
1020 717 €7 809 €5 089 €12 908 €---
1121 131 €7 557 €4 837 €13 574 €---
1221 554 €7 296 €4 577 €14 258 €---
1321 985 €7 026 €4 307 €14 959 €---
1422 425 €6 747 €4 027 €15 678 €---
1522 873 €6 458 €3 738 €16 415 €---
1623 331 €6 159 €3 439 €17 172 €---
1723 797 €5 849 €3 129 €17 949 €---
1824 273 €5 528 €2 808 €18 745 €---
1924 759 €5 196 €2 477 €19 563 €---
2025 254 €4 853 €2 133 €20 401 €---
2125 759 €4 497 €1 778 €21 262 €---
2226 274 €4 129 €1 410 €22 145 €---
2326 800 €3 748 €1 029 €23 051 €---
2427 336 €3 354 €634 €23 982 €---
2527 882 €2 946 €226 €24 936 €---
TOTAL555 250 €194 954 €101 461 €360 296 €17 890 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 367 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 360 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 640 €-5 367 €+9 007 €
2+3 640 €+2 442 €+1 198 €
3+3 640 €+2 606 €+1 034 €
4+3 640 €+2 774 €+866 €
5+3 640 €+2 945 €+695 €
6+3 640 €+3 122 €+518 €
7+3 640 €+3 302 €+338 €
8+3 640 €+3 488 €+152 €
9+3 640 €+3 678 €-38 €
10+3 640 €+3 872 €-232 €
11+3 640 €+4 072 €-432 €
12+3 640 €+4 277 €-637 €
13+3 640 €+4 488 €-848 €
14+3 640 €+4 703 €-1 063 €
15+3 640 €+4 925 €-1 285 €
16+3 640 €+5 152 €-1 512 €
17+3 640 €+5 385 €-1 745 €
18+3 640 €+5 624 €-1 984 €
19+3 640 €+5 869 €-2 229 €
20+3 640 €+6 120 €-2 480 €
21+3 640 €+6 379 €-2 739 €
22+3 640 €+6 643 €-3 003 €
23+3 640 €+6 915 €-3 275 €
24+3 640 €+7 194 €-3 554 €
25+3 640 €+7 481 €-3 841 €
Total+91 000 €+108 089 €+-17 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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