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Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface74m²
Coût Total119 920€
Loyer Annuel8 330€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 337,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 21 m²), 2 chambres, Balcon, Exposition ouest, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Au 1er étage d'un immeuble bien entretenu, spacieux T3 de 74 m2 avec cuisine ouverte sur séjour, 2 grandes chambres, salle de bain, wc chauffage électrique. AFFAIRE DU MOIS.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.343494, 3.235604
Total : 119 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8330€/an
Fourchette totale : 546€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 6547€ - 10599€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 607,14 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 928 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-19 928€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-992€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :47,97€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 634,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 158,00€
Coût de l'assurance :14 390,40€
Taxe foncière : 833,00€/an
Soit par mois : 69,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du couloir
Quantité: environ 6 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(176 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 303 €
Revenus locatifs : +8 330 €
Charges déductibles : -18 303 €
Résultat foncier Année 1 : -9 973 €(Déficit de 9 973 €)
Imputable sur revenu global : 9 973 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 303 €/an
Revenus locatifs : +8 330 €
Charges déductibles : -5 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 027 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 330 €18 307 €3 898 €-9 977 €9 977 €--
28 497 €5 202 €3 793 €3 295 €---
38 667 €5 093 €3 685 €3 573 €---
48 840 €4 981 €3 572 €3 859 €---
59 017 €4 865 €3 457 €4 152 €---
69 197 €4 745 €3 337 €4 452 €---
79 381 €4 622 €3 213 €4 759 €---
89 569 €4 494 €3 085 €5 075 €---
99 760 €4 361 €2 953 €5 399 €---
109 955 €4 225 €2 816 €5 730 €---
1110 154 €4 084 €2 675 €6 071 €---
1210 357 €3 938 €2 529 €6 420 €---
1310 564 €3 787 €2 378 €6 778 €---
1410 776 €3 631 €2 223 €7 145 €---
1510 991 €3 470 €2 062 €7 521 €---
1611 211 €3 304 €1 895 €7 907 €---
1711 435 €3 132 €1 723 €8 304 €---
1811 664 €2 954 €1 546 €8 710 €---
1911 897 €2 770 €1 362 €9 127 €---
2012 135 €2 581 €1 172 €9 555 €---
2112 378 €2 385 €976 €9 993 €---
2212 626 €2 182 €773 €10 444 €---
2312 878 €1 973 €564 €10 905 €---
2413 136 €1 756 €348 €11 379 €---
2513 398 €1 533 €124 €11 866 €---
TOTAL266 813 €104 373 €56 158 €162 440 €9 977 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 993 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749 €-2 993 €+4 742 €
2+1 749 €+988 €+761 €
3+1 749 €+1 072 €+677 €
4+1 749 €+1 158 €+591 €
5+1 749 €+1 245 €+504 €
6+1 749 €+1 336 €+413 €
7+1 749 €+1 428 €+321 €
8+1 749 €+1 522 €+227 €
9+1 749 €+1 620 €+129 €
10+1 749 €+1 719 €+30 €
11+1 749 €+1 821 €-72 €
12+1 749 €+1 926 €-177 €
13+1 749 €+2 033 €-284 €
14+1 749 €+2 143 €-394 €
15+1 749 €+2 256 €-507 €
16+1 749 €+2 372 €-623 €
17+1 749 €+2 491 €-742 €
18+1 749 €+2 613 €-864 €
19+1 749 €+2 738 €-989 €
20+1 749 €+2 866 €-1 117 €
21+1 749 €+2 998 €-1 249 €
22+1 749 €+3 133 €-1 384 €
23+1 749 €+3 272 €-1 523 €
24+1 749 €+3 414 €-1 665 €
25+1 749 €+3 560 €-1 811 €
Total+43 725 €+48 732 €+-5 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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