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Maison à vendre

VilleGabian (34)
Surface174m²
Coût Total269 460€
Loyer Annuel21 086€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 1 086,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 4 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Sans vis-à-vis, Pas de cave

Située à 35 min des plages et du parc régional du Haut Languedoc, venez découvrir cette bâtisse de charme d'une superficie habitables de 160 m² habitables offrant deux garages, des combles aménageables et un jardin. Ce bien au fort potentiel, propose un espace de vie en rez de jardin et un extérieur sans vis à vis. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Gabian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34320
Coordonnées : 43.516871, 3.265871
Total : 269 460€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 65 340€
Valeur du bien : 254 340€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 13.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1757€/mois
Loyer annuel estimé : 21086€/an
Fourchette totale : 1278€ - 2417€/mois
Fourchette annuelle : 15332€ - 29001€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,63 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 994 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-100 994€ (-34.8%)
Marge achat-revente :20 534€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 364,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :107,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 472,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 018,73€
Coût de l'assurance :32 335,20€
Taxe foncière : 2 108,64€/an
Soit par mois : 175,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 757,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 648,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 174 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 174 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 1 maison
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 340 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 440€
    Isolation combles: 174 m² × 60€/m² = 10440€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gabian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 086 €/an
Calcul : 1 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 460 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 293 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 349 €
Revenus locatifs : +21 086 €
Charges déductibles : -78 349 €
Résultat foncier Année 1 : -57 263 €(Déficit de 57 263 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 009 €/an
Revenus locatifs : +21 086 €
Charges déductibles : -13 009 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 077 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35863.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 086 €78 358 €9 616 €-57 272 €21 400 €35 872 €35 872 €
221 508 €12 770 €9 368 €8 738 €--27 134 €
321 938 €12 513 €9 111 €9 425 €--17 709 €
422 377 €12 246 €8 844 €10 131 €--7 578 €
522 825 €11 970 €8 567 €10 855 €---
623 281 €11 683 €8 281 €11 598 €---
723 747 €11 386 €7 984 €12 361 €---
824 222 €11 077 €7 675 €13 144 €---
924 706 €10 758 €7 356 €13 948 €---
1025 200 €10 427 €7 025 €14 773 €---
1125 704 €10 083 €6 681 €15 621 €---
1226 218 €9 727 €6 325 €16 491 €---
1326 743 €9 358 €5 956 €17 384 €---
1427 277 €8 976 €5 574 €18 302 €---
1527 823 €8 579 €5 177 €19 244 €---
1628 380 €8 168 €4 766 €20 211 €---
1728 947 €7 742 €4 340 €21 205 €---
1829 526 €7 300 €3 898 €22 226 €---
1930 117 €6 842 €3 440 €23 275 €---
2030 719 €6 367 €2 965 €24 352 €---
2131 333 €5 875 €2 473 €25 459 €---
2231 960 €5 364 €1 962 €26 596 €---
2332 599 €4 835 €1 433 €27 764 €---
2433 251 €4 287 €885 €28 965 €---
2533 916 €3 718 €316 €30 198 €---
TOTAL675 403 €290 410 €140 019 €384 994 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 428 €-6 420 €+10 848 €
2+4 428 €0 €+4 428 €
3+4 428 €0 €+4 428 €
4+4 428 €0 €+4 428 €
5+4 428 €+983 €+3 445 €
6+4 428 €+3 479 €+949 €
7+4 428 €+3 708 €+720 €
8+4 428 €+3 943 €+485 €
9+4 428 €+4 184 €+244 €
10+4 428 €+4 432 €-4 €
11+4 428 €+4 686 €-258 €
12+4 428 €+4 947 €-519 €
13+4 428 €+5 215 €-787 €
14+4 428 €+5 490 €-1 062 €
15+4 428 €+5 773 €-1 345 €
16+4 428 €+6 063 €-1 635 €
17+4 428 €+6 362 €-1 934 €
18+4 428 €+6 668 €-2 240 €
19+4 428 €+6 982 €-2 554 €
20+4 428 €+7 306 €-2 878 €
21+4 428 €+7 638 €-3 210 €
22+4 428 €+7 979 €-3 551 €
23+4 428 €+8 329 €-3 901 €
24+4 428 €+8 689 €-4 261 €
25+4 428 €+9 059 €-4 631 €
Total+110 700 €+115 498 €+-4 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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