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Appartement à vendre

VilleAuxerre (89)
Surface79.8
Coût Total132 525
Loyer Annuel9 359
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-268
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 79.8 m²
Prix au m² : 1 503,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Balcon, calme, Interphone

Votre agence L'Adresse Auxerre vous présente cet appartement qui réunit tous les critères recherchés : des volumes généreux, une belle luminosité et des prestations soignées, le tout dans une résidence calme et parfaitement entretenue.

Vous découvrirez une magnifique cuisine aménagée et équipée, résolument contemporaine, prolongée par une arrière-cuisine faisant office de buanderie. Le vaste double séjour baigné de lumière s'ouvre sur un agréable balcon où vous pourrez profiter des beaux jours.

Côté nuit, deux belles chambres, un dressing pratique, une salle d'eau moderne et un WC indépendant composent un espace confortable et fonctionnel, idéal pour une vie de famille ou un premier achat.

Une cave complète ce bien et le stationnement est particulièrement facile au pied de la résidence.

Aucun gros travaux à prévoir : il ne vous reste plus qu'à poser vos valises !

Un appartement lumineux, fonctionnel et prêt à vivre qui saura séduire les acquéreurs en quête de confort et de tranquillité.

Une visite s'impose ! Contactez dès maintenant votre agence L'Adresse Auxerre pour découvrir ce bien avant qu'il ne soit vendu. Copropriété de 138 lots - dont 60 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3411.36 euros.

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.796409, 3.590997
Total : 132 525
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 2 925
Valeur du bien : 122 925
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.8
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9359€/an
Fourchette totale : 637€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 7648€ - 11453€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 700
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :+300 (+0.3%)
Marge achat-revente :-12 825€ (-10.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 525
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 685,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 326,40
Coût de l'assurance :9 939,38
Taxe foncière : 935,91€/an
Soit par mois : 77,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 284,28€/mois
Soit par an : 3 411,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais un rafraîchissement pourrait être envisagé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et joints si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais un rafraîchissement pourrait être envisagé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais un rafraîchissement pourrait être envisagé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement pourrait être envisagé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 925(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:450
    Peinture cuisine: 10 m² × 45€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:450
    Peinture salle de bain: 10 m² × 45€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture chambres: 20 m² × 45€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 125
    Peinture salon: 25 m² × 45€/m² = 1125€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Les prix de peinture ont été estimés à 45€/m², incluant la main d'œuvre. Aucun coût pour le chauffage car aucun remplacement n'est nécessaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 525 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 411 €/an
Calcul : 284 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 925
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 053
Revenus locatifs : +9 359
Charges déductibles : -12 053
Résultat foncier Année 1 : -2 693(Déficit de 2 693 €)
Imputable sur revenu global : 2 693
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 128 €/an
Revenus locatifs : +9 359
Charges déductibles : -9 128
Résultat foncier Années 2+ : 232 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 35912 0574 387-2 6982 698 €--
29 5469 0154 270532---
39 7378 8934 148844---
49 9328 7684 0231 164---
510 1318 6383 8931 492---
610 3338 5043 7591 829---
710 5408 3663 6212 174---
810 7518 2223 4772 528---
910 9668 0743 3292 892---
1011 1857 9213 1763 264---
1111 4097 7623 0173 646---
1211 6377 5982 8544 038---
1311 8707 4292 6844 441---
1412 1077 2542 5094 853---
1512 3497 0732 3285 276---
1612 5966 8852 1415 711---
1712 8486 6921 9476 156---
1813 1056 4911 7476 614---
1913 3676 2841 5397 083---
2013 6346 0701 3257 564---
2113 9075 8491 1048 058---
2214 1855 6208758 565---
2314 4695 3836389 086---
2414 7585 1383939 620---
2515 0544 88514010 168---
TOTAL299 775184 87363 326114 9032 698Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 809
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 903
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965-809+2 774
2+1 965+160+1 805
3+1 965+253+1 712
4+1 965+349+1 616
5+1 965+448+1 517
6+1 965+549+1 416
7+1 965+652+1 313
8+1 965+759+1 206
9+1 965+867+1 098
10+1 965+979+986
11+1 965+1 094+871
12+1 965+1 212+753
13+1 965+1 332+633
14+1 965+1 456+509
15+1 965+1 583+382
16+1 965+1 713+252
17+1 965+1 847+118
18+1 965+1 984-19
19+1 965+2 125-160
20+1 965+2 269-304
21+1 965+2 418-453
22+1 965+2 570-605
23+1 965+2 726-761
24+1 965+2 886-921
25+1 965+3 051-1 086
Total+49 125+34 471+14 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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