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Maison de village

Bien expiré
VilleCommercy (55)
Surface95m²
Coût Total115 900€
Loyer Annuel8 260€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 868,42 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 5 pièces, Terrasse, 210 m² de terrain, Cave

En Exclusivité Velaine Immo vous propose de découvrir, sans plus tarder cette charmante maison de village implantée sur 210m2 de jardin, un véritable havre de paix où la campagne et la tranquillité n'attendent plus que vous. Laissez-vous séduire par un petite cour qui vous accueille sur l'avant, afin de découvrir le rez-de-chaussée qui se compose d'un séjour chaleureux avec une salle à manger agrémentée d'un poêle à granulés, un salon et une cuisine équipée moderne avec un second poêle à granulés. Cet espace offre un accès vers un jardin sur l'arrière avec un patio idéal pour un salon d'été et un petit cabanon de stockage. A l'étage de ce patio se situe un petit bureau.

Vous trouvez aussi une salle d'eau très récente avec douche à l'italienne, un Wc et une réserve (cellier).

A l'étage découvrez une chambre avec un petit espace mezzanine et deux autres chambres en enfilade viennent compléter ce niveau.

Une cave.

Cette propriété est proposée au prix de 82 500 euros. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Plus de photos sur notre site inernet

Pour tous renseignements ou/et visite n'hésitez pas à votre spécialiste du secteur Meuse l'agence Velaine Immo au [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées]

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.762790, 5.590660
Total : 115 900€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 109 300€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8260€/an
Fourchette totale : 538€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6452€ - 10574€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 214,29 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 358 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-32 858€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-542€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,46€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 618,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 493,05€
Coût de l'assurance :13 038,75€
Taxe foncière : 825,97€/an
Soit par mois : 68,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et rafraîchissement des murs et sols.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture et rafraîchissement des murs et sols dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant éléments sanitaires, murs et sols, main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 260 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 900 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 050 €
Revenus locatifs : +8 260 €
Charges déductibles : -32 050 €
Résultat foncier Année 1 : -23 790 €(Déficit de 23 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 250 €/an
Revenus locatifs : +8 260 €
Charges déductibles : -5 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2389.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 260 €32 053 €3 906 €-23 794 €21 400 €2 394 €2 394 €
28 425 €5 150 €3 802 €3 275 €---
38 593 €5 043 €3 695 €3 551 €---
48 765 €4 932 €3 584 €3 834 €---
58 941 €4 817 €3 469 €4 124 €---
69 119 €4 698 €3 351 €4 421 €---
79 302 €4 576 €3 228 €4 726 €---
89 488 €4 448 €3 101 €5 039 €---
99 678 €4 317 €2 969 €5 361 €---
109 871 €4 181 €2 834 €5 690 €---
1110 069 €4 040 €2 693 €6 028 €---
1210 270 €3 895 €2 547 €6 375 €---
1310 475 €3 744 €2 397 €6 731 €---
1410 685 €3 588 €2 241 €7 097 €---
1510 899 €3 427 €2 080 €7 471 €---
1611 116 €3 260 €1 913 €7 856 €---
1711 339 €3 088 €1 740 €8 251 €---
1811 566 €2 909 €1 561 €8 657 €---
1911 797 €2 724 €1 377 €9 073 €---
2012 033 €2 533 €1 186 €9 500 €---
2112 274 €2 335 €988 €9 938 €---
2212 519 €2 131 €783 €10 388 €---
2312 769 €1 919 €571 €10 850 €---
2413 025 €1 700 €352 €11 325 €---
2513 285 €1 473 €126 €11 812 €---
TOTAL264 561 €116 981 €56 493 €147 580 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 735 €-6 420 €+8 155 €
2+1 735 €+265 €+1 470 €
3+1 735 €+1 065 €+670 €
4+1 735 €+1 150 €+585 €
5+1 735 €+1 237 €+498 €
6+1 735 €+1 326 €+409 €
7+1 735 €+1 418 €+317 €
8+1 735 €+1 512 €+223 €
9+1 735 €+1 608 €+127 €
10+1 735 €+1 707 €+28 €
11+1 735 €+1 808 €-73 €
12+1 735 €+1 913 €-178 €
13+1 735 €+2 019 €-284 €
14+1 735 €+2 129 €-394 €
15+1 735 €+2 241 €-506 €
16+1 735 €+2 357 €-622 €
17+1 735 €+2 475 €-740 €
18+1 735 €+2 597 €-862 €
19+1 735 €+2 722 €-987 €
20+1 735 €+2 850 €-1 115 €
21+1 735 €+2 981 €-1 246 €
22+1 735 €+3 116 €-1 381 €
23+1 735 €+3 255 €-1 520 €
24+1 735 €+3 397 €-1 662 €
25+1 735 €+3 544 €-1 809 €
Total+43 375 €+44 274 €+-899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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