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Immeuble 14 pièces 228 m²

VilleNeuilly-Saint-Front (02)
Surface228m²
Coût Total259 460€
Loyer Annuel27 375€
Rentabilité10.55%
Cashflow/mois+692€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble secteur Neuilly saint Front

Dans ville avec tous commerces, écoles et collège, proche de la Ferté Milon, immeuble avec terrain comprenant actuellement 4 appartements dont 3 libres pour location . Au RDC : un F3 de 56.56 m² - Loyer 464,56 € + 24 € Au 1er étage : un F4 de 65.51 m² Au 2ème étage : un F4 de 65.39 m² Au 3ème étage : un F3 de 41.09 m² Rapport Locatif possible de 1650 € mensuels hors charges . Compteurs eau/électricité indépendants Assainissement collectif

Référence agence : 3384 Référence annonce : ITTZ-VKR-CQG Date de réalisation du diagnostic : 31/01/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 131 € et 1 634 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Neuilly-Saint-Front
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02470
Coordonnées : 49.171223, 3.260214
Total : 259 460€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 33 740€
Valeur du bien : 242 740€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 2281€/mois
Loyer annuel estimé : 27375€/an
Fourchette totale : 1883€ - 2764€/mois
Fourchette annuelle : 22591€ - 33172€/an
Rentabilité brute :10.55%
Fourchette de rentabilité :8.71% - 12.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 079,86 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :246 208 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-37 208€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-13 252€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 285,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 360,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 053,30€
Coût de l'assurance :22 702,75€
Taxe foncière : 2 737,49€/an
Soit par mois : 228,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 281,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :692,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres sous combles
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres sous combles
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement souhaitable
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage du carrelage
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 740 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir:300€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-Saint-Front (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 375 €/an
Calcul : 2 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 460 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 095 €
Revenus locatifs : +27 375 €
Charges déductibles : -46 095 €
Résultat foncier Année 1 : -18 720 €(Déficit de 18 720 €)
Imputable sur revenu global : 18 720 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 355 €/an
Revenus locatifs : +27 375 €
Charges déductibles : -12 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 020 €/an
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 375 €46 103 €8 718 €-18 728 €18 728 €--
227 922 €12 132 €8 486 €15 790 €---
328 481 €11 892 €8 247 €16 588 €---
429 051 €11 645 €7 999 €17 406 €---
529 632 €11 388 €7 743 €18 243 €---
630 224 €11 123 €7 478 €19 101 €---
730 829 €10 849 €7 203 €19 980 €---
831 445 €10 565 €6 920 €20 880 €---
932 074 €10 272 €6 626 €21 802 €---
1032 716 €9 968 €6 322 €22 748 €---
1133 370 €9 654 €6 008 €23 716 €---
1234 037 €9 329 €5 683 €24 709 €---
1334 718 €8 992 €5 347 €25 726 €---
1435 412 €8 644 €4 999 €26 768 €---
1536 121 €8 285 €4 639 €27 836 €---
1636 843 €7 912 €4 267 €28 931 €---
1737 580 €7 527 €3 881 €30 053 €---
1838 332 €7 129 €3 483 €31 203 €---
1939 098 €6 716 €3 071 €32 382 €---
2039 880 €6 290 €2 644 €33 590 €---
2140 678 €5 849 €2 203 €34 829 €---
2241 491 €5 392 €1 746 €36 099 €---
2342 321 €4 920 €1 274 €37 401 €---
2443 168 €4 431 €786 €38 736 €---
2544 031 €3 926 €280 €40 105 €---
TOTAL876 827 €250 933 €126 053 €625 894 €18 728 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 619 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 625 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 749 €-5 619 €+11 368 €
2+5 749 €+4 737 €+1 012 €
3+5 749 €+4 977 €+772 €
4+5 749 €+5 222 €+527 €
5+5 749 €+5 473 €+276 €
6+5 749 €+5 730 €+19 €
7+5 749 €+5 994 €-245 €
8+5 749 €+6 264 €-515 €
9+5 749 €+6 541 €-792 €
10+5 749 €+6 824 €-1 075 €
11+5 749 €+7 115 €-1 366 €
12+5 749 €+7 413 €-1 664 €
13+5 749 €+7 718 €-1 969 €
14+5 749 €+8 030 €-2 281 €
15+5 749 €+8 351 €-2 602 €
16+5 749 €+8 679 €-2 930 €
17+5 749 €+9 016 €-3 267 €
18+5 749 €+9 361 €-3 612 €
19+5 749 €+9 715 €-3 966 €
20+5 749 €+10 077 €-4 328 €
21+5 749 €+10 449 €-4 700 €
22+5 749 €+10 830 €-5 081 €
23+5 749 €+11 220 €-5 471 €
24+5 749 €+11 621 €-5 872 €
25+5 749 €+12 031 €-6 282 €
Total+143 725 €+187 768 €+-44 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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