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Maison 3 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleTusson (16)
Surface69m²
Coût Total101 408€
Loyer Annuel5 923€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 600 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 747,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre à rénover dans le village historique de Tusson

A42778TRE16 - Située dans le village historique de Tusson (16140), cette propriété bénéficie d'un environnement paisible, à proximité de Ruffec (16700), Mansle (16230) et Aigre (16140), offrant un accès facile aux commerces et services tout en conservant le charme authentique de la Charente. Idéale pour un projet de rénovation, cette maison présente un fort potentiel en tant que résidence principale, maison de vacances ou investissement dans un secteur patrimonial recherché.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A42778TRE16 Date de réalisation du diagnostic : 14/03/2025 Prix hors honoraires : 45 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 630 € et 2 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Tusson
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Coordonnées : 45.925220, 0.046878
Total : 101 408€
Prix d'acquisition : 51 600€
Travaux : 45 680€
Valeur du bien : 97 280€
Frais de notaire : 4 128€
Coût estimé : 4 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 494€/mois
Loyer annuel estimé : 5923€/an
Fourchette totale : 403€ - 605€/mois
Fourchette annuelle : 4832€ - 7260€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 408€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 530,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 942,82€
Coût de l'assurance :8 873,20€
Taxe foncière : 592,26€/an
Soit par mois : 49,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 493,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (69 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafond, remplacement de l'éclairage
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs usés et éclairage faible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafond dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs un peu usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 680 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 900€
    Isolation toiture/combles: 69 m² × 100€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€/fenêtre = 5600€ (pose incluse)
  • Salle de bain:2 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€ (plomberie et électricité incluses)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (électroménager et plomberie inclus)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 20 m² × 35€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Tusson (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 923 €/an
Calcul : 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 408 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 592 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 011 €
Revenus locatifs : +5 923 €
Charges déductibles : -50 011 €
Résultat foncier Année 1 : -44 088 €(Déficit de 44 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 331 €/an
Revenus locatifs : +5 923 €
Charges déductibles : -4 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 592 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22688.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 540 €(65% de 51 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 220 €/an
Calcul : 33 540 € × 3,636% = 1 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 923 €50 014 €3 387 €-44 092 €21 400 €22 692 €22 692 €
26 041 €4 244 €3 297 €1 797 €--20 895 €
36 162 €4 151 €3 204 €2 011 €--18 884 €
46 285 €4 054 €3 107 €2 231 €--16 653 €
56 411 €3 955 €3 007 €2 456 €--14 197 €
66 539 €3 851 €2 904 €2 688 €--11 509 €
76 670 €3 745 €2 797 €2 925 €--8 584 €
86 803 €3 634 €2 687 €3 169 €--5 415 €
96 939 €3 520 €2 573 €3 419 €--1 996 €
107 078 €3 402 €2 455 €3 676 €---
117 220 €3 280 €2 333 €3 940 €---
127 364 €3 153 €2 206 €4 211 €---
137 511 €3 023 €2 075 €4 489 €---
147 662 €2 887 €1 940 €4 774 €---
157 815 €2 748 €1 800 €5 067 €---
167 971 €2 603 €1 656 €5 368 €---
178 131 €2 453 €1 506 €5 677 €---
188 293 €2 299 €1 351 €5 995 €---
198 459 €2 138 €1 191 €6 321 €---
208 628 €1 973 €1 026 €6 655 €---
218 801 €1 802 €854 €6 999 €---
228 977 €1 625 €677 €7 352 €---
239 156 €1 441 €494 €7 715 €---
249 339 €1 252 €305 €8 088 €---
259 526 €1 056 €109 €8 470 €---
TOTAL189 704 €118 303 €48 943 €71 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 244 €-6 420 €+7 664 €
2+1 244 €0 €+1 244 €
3+1 244 €0 €+1 244 €
4+1 244 €0 €+1 244 €
5+1 244 €0 €+1 244 €
6+1 244 €0 €+1 244 €
7+1 244 €0 €+1 244 €
8+1 244 €0 €+1 244 €
9+1 244 €0 €+1 244 €
10+1 244 €+504 €+740 €
11+1 244 €+1 182 €+62 €
12+1 244 €+1 263 €-19 €
13+1 244 €+1 347 €-103 €
14+1 244 €+1 432 €-188 €
15+1 244 €+1 520 €-276 €
16+1 244 €+1 610 €-366 €
17+1 244 €+1 703 €-459 €
18+1 244 €+1 798 €-554 €
19+1 244 €+1 896 €-652 €
20+1 244 €+1 997 €-753 €
21+1 244 €+2 100 €-856 €
22+1 244 €+2 206 €-962 €
23+1 244 €+2 314 €-1 070 €
24+1 244 €+2 426 €-1 182 €
25+1 244 €+2 541 €-1 297 €
Total+31 100 €+21 420 €+9 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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