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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTerrasson-Lavilledieu (24)
Surface47.5m²
Coût Total73 544€
Loyer Annuel6 676€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 36 800 €
Surface : 47.5 m²
Prix au m² : 774,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Non meublé

Appartement T2 bis plein de charme, idéalement situé au cœur du centre historique de TERRASSON-LAVILLEDIEU. Profitez d'un emplacement privilégié à seulement quelques pas des commerces, des services et des commodités. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant ainsi une excellente occasion de valoriser ce patrimoine et d'optimiser votre futur rendement.

Prix attractif : 36 800euros. Référence agence : 1062

Ville : Terrasson-Lavilledieu
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24120
Coordonnées : 45.131562, 1.297712
Total : 73 544€
Prix d'acquisition : 36 800€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 70 600€
Frais de notaire : 2 944€
Coût estimé : 2 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47.5m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6676€/an
Fourchette totale : 449€ - 689€/mois
Fourchette annuelle : 5394€ - 8263€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,35 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 957 €
Prix d'achat :36 800 €
Décote à l'achat :-25 157€ (-40.6%)
Marge achat-revente :-11 587€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 544€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :368,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 390,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 146,38€
Coût de l'assurance :6 435,10€
Taxe foncière : 667,58€/an
Soit par mois : 55,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 446,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Terrasson-Lavilledieu (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 676 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 544 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 281 €
Revenus locatifs : +6 676 €
Charges déductibles : -37 281 €
Résultat foncier Année 1 : -30 606 €(Déficit de 30 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 206 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 481 €/an
Revenus locatifs : +6 676 €
Charges déductibles : -3 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9205.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 920 €(65% de 36 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 870 €/an
Calcul : 23 920 € × 3,636% = 870 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 676 €37 284 €2 559 €-30 608 €21 400 €9 208 €9 208 €
26 809 €3 417 €2 492 €3 392 €--5 816 €
36 945 €3 348 €2 423 €3 598 €--2 218 €
47 084 €3 276 €2 351 €3 808 €---
57 226 €3 202 €2 277 €4 024 €---
67 371 €3 125 €2 200 €4 246 €---
77 518 €3 045 €2 120 €4 473 €---
87 668 €2 962 €2 037 €4 706 €---
97 822 €2 877 €1 952 €4 945 €---
107 978 €2 788 €1 863 €5 190 €---
118 138 €2 697 €1 772 €5 441 €---
128 300 €2 602 €1 677 €5 699 €---
138 467 €2 503 €1 578 €5 963 €---
148 636 €2 401 €1 476 €6 235 €---
158 809 €2 296 €1 371 €6 513 €---
168 985 €2 186 €1 261 €6 798 €---
179 164 €2 073 €1 148 €7 091 €---
189 348 €1 956 €1 031 €7 392 €---
199 535 €1 834 €909 €7 700 €---
209 725 €1 708 €783 €8 017 €---
219 920 €1 578 €653 €8 342 €---
2210 118 €1 443 €518 €8 675 €---
2310 321 €1 303 €378 €9 017 €---
2410 527 €1 158 €233 €9 369 €---
2510 738 €1 008 €83 €9 729 €---
TOTAL213 827 €94 071 €37 146 €119 756 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 402 €-6 420 €+7 822 €
2+1 402 €0 €+1 402 €
3+1 402 €0 €+1 402 €
4+1 402 €+477 €+925 €
5+1 402 €+1 207 €+195 €
6+1 402 €+1 274 €+128 €
7+1 402 €+1 342 €+60 €
8+1 402 €+1 412 €-10 €
9+1 402 €+1 483 €-81 €
10+1 402 €+1 557 €-155 €
11+1 402 €+1 632 €-230 €
12+1 402 €+1 710 €-308 €
13+1 402 €+1 789 €-387 €
14+1 402 €+1 870 €-468 €
15+1 402 €+1 954 €-552 €
16+1 402 €+2 040 €-638 €
17+1 402 €+2 127 €-725 €
18+1 402 €+2 218 €-816 €
19+1 402 €+2 310 €-908 €
20+1 402 €+2 405 €-1 003 €
21+1 402 €+2 503 €-1 101 €
22+1 402 €+2 603 €-1 201 €
23+1 402 €+2 705 €-1 303 €
24+1 402 €+2 811 €-1 409 €
25+1 402 €+2 919 €-1 517 €
Total+35 050 €+35 927 €+-877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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