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Maison 7 pièces 221 m²

VilleNerville-la-Forêt (95)
Surface221m²
Coût Total473 220€
Loyer Annuel38 848€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+399€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 369 000 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 1 669,68 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette spacieuse maison de plus de 220 m², sur sous-sol total. Elle offre 6 chambres, dont une au rez-de-chaussée, de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Vous profiterez également d'un garage avec accès véhicules, idéal pour le stationnement et le rangement. Une maison idéale pour une grande famille, à découvrir sans tarder ! Prix : 369 000 Euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 4500 Euros et 6150 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 14438 Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 500 € et 6 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Nerville-la-Forêt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95590
Coordonnées : 49.090847, 2.278546
Total : 473 220€
Prix d'acquisition : 369 000€
Travaux : 74 700€
Valeur du bien : 443 700€
Frais de notaire : 29 520€
Coût estimé : 29 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221m²
Loyer prédit : 14.65€/m²/mois
Fourchette : 11.12€ - 19.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 3237€/mois
Loyer annuel estimé : 38848€/an
Fourchette totale : 2457€ - 4265€/mois
Fourchette annuelle : 29489€ - 51178€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 925,93 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :646 631 €
Prix d'achat :369 000 €
Décote à l'achat :-277 631€ (-42.9%)
Marge achat-revente :173 411€ (26.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :473 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 376,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :138,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 514,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :239 781,46€
Coût de l'assurance :41 406,75€
Taxe foncière : 3 884,81€/an
Soit par mois : 323,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 237,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 838,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :398,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 221 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 700 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 550€
    Isolation combles: 221 m² × 50€/m² = 11050€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 940€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 24€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces - Peinture:510€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nerville-la-Forêt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 848 €/an
Calcul : 3 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 496 €/an
Base de calcul : Emprunt de 473 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 656 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 737 €
Revenus locatifs : +38 848 €
Charges déductibles : -96 737 €
Résultat foncier Année 1 : -57 889 €(Déficit de 57 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 037 €/an
Revenus locatifs : +38 848 €
Charges déductibles : -22 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 811 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36489.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 369 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 239 850 €(65% de 369 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 722 €/an
Calcul : 239 850 € × 3,636% = 8 722 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 848 €96 753 €16 512 €-57 905 €21 400 €36 505 €36 505 €
239 625 €21 622 €16 081 €18 003 €--18 501 €
340 418 €21 176 €15 635 €19 242 €---
441 226 €20 713 €15 172 €20 513 €---
542 050 €20 234 €14 693 €21 816 €---
642 891 €19 738 €14 197 €23 153 €---
743 749 €19 225 €13 683 €24 525 €---
844 624 €18 692 €13 151 €25 932 €---
945 517 €18 141 €12 600 €27 376 €---
1046 427 €17 570 €12 029 €28 857 €---
1147 356 €16 978 €11 437 €30 378 €---
1248 303 €16 365 €10 824 €31 938 €---
1349 269 €15 730 €10 189 €33 539 €---
1450 254 €15 073 €9 532 €35 182 €---
1551 259 €14 391 €8 850 €36 868 €---
1652 284 €13 686 €8 145 €38 599 €---
1753 330 €12 955 €7 414 €40 376 €---
1854 397 €12 197 €6 656 €42 199 €---
1955 485 €11 413 €5 872 €44 072 €---
2056 594 €10 600 €5 059 €45 994 €---
2157 726 €9 759 €4 218 €47 967 €---
2258 881 €8 887 €3 346 €49 994 €---
2360 058 €7 984 €2 443 €52 075 €---
2461 260 €7 048 €1 507 €54 211 €---
2562 485 €6 079 €538 €56 406 €---
TOTAL1 244 317 €453 009 €239 781 €791 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 791 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 158 €-6 420 €+14 578 €
2+8 158 €0 €+8 158 €
3+8 158 €+222 €+7 936 €
4+8 158 €+6 154 €+2 004 €
5+8 158 €+6 545 €+1 613 €
6+8 158 €+6 946 €+1 212 €
7+8 158 €+7 357 €+801 €
8+8 158 €+7 780 €+378 €
9+8 158 €+8 213 €-55 €
10+8 158 €+8 657 €-499 €
11+8 158 €+9 113 €-955 €
12+8 158 €+9 581 €-1 423 €
13+8 158 €+10 062 €-1 904 €
14+8 158 €+10 554 €-2 396 €
15+8 158 €+11 060 €-2 902 €
16+8 158 €+11 580 €-3 422 €
17+8 158 €+12 113 €-3 955 €
18+8 158 €+12 660 €-4 502 €
19+8 158 €+13 222 €-5 064 €
20+8 158 €+13 798 €-5 640 €
21+8 158 €+14 390 €-6 232 €
22+8 158 €+14 998 €-6 840 €
23+8 158 €+15 622 €-7 464 €
24+8 158 €+16 263 €-8 105 €
25+8 158 €+16 922 €-8 764 €
Total+203 950 €+237 393 €+-33 443 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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