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Duplex à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface38m²
Coût Total53 772€
Loyer Annuel5 127€
Rentabilité9.53%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 900 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 786,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

FONCIA Châtellerault vous propose un appartement à rénover en duplex composé :

  • Au rez de chaussée : séjour et cuisine.
  • Au premier étage : chambre, salle d'eau et wc.

Chauffage électrique individuel. Menuiserie en double vitrage.

Annonce rédigée par Yannick ECALE, agent commercial de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE enregistrée au RSAC de Poitiers sous le N°490 090 008. Pour visiter ce bien vous pouvez me contacter au O607567039

Yannick ECALE Agent commercial

RSAC n°490090008 à Poitiers FONCIA Poitiers 9 rue Henri Petonnet - 86000 Poitiers - CPI74012016000012160

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.813844, 0.532370
Total : 53 772€
Prix d'acquisition : 29 900€
Travaux : 21 480€
Valeur du bien : 51 380€
Frais de notaire : 2 392€
Coût estimé : 2 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5127€/an
Fourchette totale : 334€ - 546€/mois
Fourchette annuelle : 4009€ - 6557€/an
Rentabilité brute :9.53%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 903 €
Prix d'achat :29 900 €
Décote à l'achat :-13 003€ (-30.3%)
Marge achat-revente :-10 869€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :53 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :269,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :15,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 285,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 159,73€
Coût de l'assurance :4 705,05€
Taxe foncière : 512,69€/an
Soit par mois : 42,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 328,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 13 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 480 €(565 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 750€/m² = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambre:2 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 080€
    Revêtement sol (parquet flottant): 13 m² × 60€/m² = 780€, Peinture murs/plafonds: 13 m² × 40€/m² = 520€, Main d'œuvre: 780€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 53 772 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 188 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 050 €
Revenus locatifs : +5 127 €
Charges déductibles : -24 050 €
Résultat foncier Année 1 : -18 923 €(Déficit de 18 923 €)
Imputable sur revenu global : 18 923 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 570 €/an
Revenus locatifs : +5 127 €
Charges déductibles : -2 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 557 €/an
Prix d'achat du bien : 29 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 707 €/an
Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 127 €24 052 €1 871 €-18 925 €18 925 €--
25 229 €2 523 €1 822 €2 707 €---
35 334 €2 472 €1 771 €2 862 €---
45 441 €2 420 €1 719 €3 021 €---
55 550 €2 365 €1 665 €3 184 €---
65 661 €2 309 €1 608 €3 351 €---
75 774 €2 251 €1 550 €3 523 €---
85 889 €2 191 €1 490 €3 699 €---
96 007 €2 128 €1 427 €3 879 €---
106 127 €2 063 €1 362 €4 064 €---
116 250 €1 996 €1 295 €4 253 €---
126 375 €1 927 €1 226 €4 448 €---
136 502 €1 855 €1 154 €4 647 €---
146 632 €1 780 €1 079 €4 852 €---
156 765 €1 703 €1 002 €5 062 €---
166 900 €1 623 €922 €5 277 €---
177 038 €1 540 €839 €5 498 €---
187 179 €1 455 €754 €5 724 €---
197 322 €1 366 €665 €5 957 €---
207 469 €1 274 €573 €6 195 €---
217 618 €1 178 €477 €6 440 €---
227 771 €1 080 €379 €6 691 €---
237 926 €977 €277 €6 949 €---
248 085 €871 €171 €7 213 €---
258 246 €762 €61 €7 485 €---
TOTAL164 216 €66 162 €27 160 €98 054 €18 925 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 677 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077 €-5 677 €+6 754 €
2+1 077 €+812 €+265 €
3+1 077 €+859 €+218 €
4+1 077 €+906 €+171 €
5+1 077 €+955 €+122 €
6+1 077 €+1 005 €+72 €
7+1 077 €+1 057 €+20 €
8+1 077 €+1 110 €-33 €
9+1 077 €+1 164 €-87 €
10+1 077 €+1 219 €-142 €
11+1 077 €+1 276 €-199 €
12+1 077 €+1 334 €-257 €
13+1 077 €+1 394 €-317 €
14+1 077 €+1 456 €-379 €
15+1 077 €+1 519 €-442 €
16+1 077 €+1 583 €-506 €
17+1 077 €+1 649 €-572 €
18+1 077 €+1 717 €-640 €
19+1 077 €+1 787 €-710 €
20+1 077 €+1 859 €-782 €
21+1 077 €+1 932 €-855 €
22+1 077 €+2 007 €-930 €
23+1 077 €+2 085 €-1 008 €
24+1 077 €+2 164 €-1 087 €
25+1 077 €+2 245 €-1 168 €
Total+26 925 €+29 416 €+-2 491 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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