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Achat : Appartement Périgueux (24000)

VillePérigueux (24)
Surface108m²
Coût Total182 664€
Loyer Annuel12 117€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 108 m², 5 pièces, 4 chambres, Toilettes séparées, Parquet, Étage 1

À vendre – Appartement duplex d'environ 108 m² avec 4 chambres à Périgueux

Situé à Périgueux, proche des commodités et du centre-ville, cet appartement en duplex d’une superficie d'environ 108 m² offre de beaux volumes et un agencement idéal pour une famille.

Il se compose de :

une cuisine indépendante,

3 chambres confortables,

une salle d’eau d'un wc,

et à l'étage une chambre et un wc séparé.

Au rez de chaussé une cave et un wc neuf séparé.

Ses beaux volumes et son agencement fonctionnel en font un bien rare sur le secteur.

À découvrir sans tarder, parfait pour une famille en quête d’espace ou pour un projet d’investissement locatif.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.186800, 0.721840
Total : 182 664€
Prix d'acquisition : 130 800€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 172 200€
Frais de notaire : 10 464€
Coût estimé : 10 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12117€/an
Fourchette totale : 799€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 9590€ - 15309€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 843,75 €/m²
Basé sur :469 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 125 €
Prix d'achat :130 800 €
Décote à l'achat :-68 325€ (-34.3%)
Marge achat-revente :16 461€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 664€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 960,71€
Coût de l'assurance :15 983,10€
Taxe foncière : 1 211,67€/an
Soit par mois : 100,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 57 m² total)
Raison: État 3.8/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:5 700€
    Parquet flottant: 57 m² × 100€/m² = 5700€
  • Salon:600€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 664 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 147 €
Revenus locatifs : +12 117 €
Charges déductibles : -49 147 €
Résultat foncier Année 1 : -37 030 €(Déficit de 37 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 747 €/an
Revenus locatifs : +12 117 €
Charges déductibles : -7 747 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15630.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020 €(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 117 €49 153 €5 902 €-37 036 €21 400 €15 636 €15 636 €
212 359 €7 593 €5 742 €4 766 €--10 870 €
312 606 €7 428 €5 577 €5 178 €--5 692 €
412 858 €7 258 €5 407 €5 600 €--92 €
513 116 €7 082 €5 231 €6 033 €---
613 378 €6 901 €5 050 €6 477 €---
713 645 €6 713 €4 862 €6 933 €---
813 918 €6 519 €4 668 €7 399 €---
914 197 €6 318 €4 468 €7 878 €---
1014 481 €6 111 €4 260 €8 369 €---
1114 770 €5 898 €4 047 €8 873 €---
1215 066 €5 677 €3 826 €9 389 €---
1315 367 €5 448 €3 597 €9 919 €---
1415 674 €5 212 €3 361 €10 462 €---
1515 988 €4 968 €3 117 €11 019 €---
1616 308 €4 717 €2 866 €11 591 €---
1716 634 €4 456 €2 605 €12 177 €---
1816 966 €4 187 €2 336 €12 779 €---
1917 306 €3 910 €2 059 €13 396 €---
2017 652 €3 623 €1 772 €14 029 €---
2118 005 €3 326 €1 475 €14 679 €---
2218 365 €3 020 €1 169 €15 345 €---
2318 732 €2 703 €852 €16 029 €---
2419 107 €2 376 €525 €16 731 €---
2519 489 €2 038 €187 €17 451 €---
TOTAL388 102 €172 636 €84 961 €215 467 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545 €-6 420 €+8 965 €
2+2 545 €0 €+2 545 €
3+2 545 €0 €+2 545 €
4+2 545 €0 €+2 545 €
5+2 545 €+1 782 €+763 €
6+2 545 €+1 943 €+602 €
7+2 545 €+2 080 €+465 €
8+2 545 €+2 220 €+325 €
9+2 545 €+2 363 €+182 €
10+2 545 €+2 511 €+34 €
11+2 545 €+2 662 €-117 €
12+2 545 €+2 817 €-272 €
13+2 545 €+2 976 €-431 €
14+2 545 €+3 139 €-594 €
15+2 545 €+3 306 €-761 €
16+2 545 €+3 477 €-932 €
17+2 545 €+3 653 €-1 108 €
18+2 545 €+3 834 €-1 289 €
19+2 545 €+4 019 €-1 474 €
20+2 545 €+4 209 €-1 664 €
21+2 545 €+4 404 €-1 859 €
22+2 545 €+4 604 €-2 059 €
23+2 545 €+4 809 €-2 264 €
24+2 545 €+5 019 €-2 474 €
25+2 545 €+5 235 €-2 690 €
Total+63 625 €+64 640 €+-1 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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