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Appartement 2 pièces 43 m²

VilleMontargis (45)
Surface43m²
Coût Total75 200€
Loyer Annuel6 607€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 395,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT TYPE F2 - CENTRE VILLE

EN EXCLUSIVITÉ - Idéalement situé en plein coeur de Montargis, dans une petite copropriété, je vous invite à découvrir cet appartement en rez-de-chaussée de type F2 de 43,14 m² (avec possibilité d'agrandir la surface habitable de 5.36 m²) bénéficiant d'une entrée sur cour commune, offrant un environnement calme ainsi qu'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, des écoles, des transports et de toutes les commodités. L'appartement se compose comme suit : Entrée sur séjour, cuisine avec coin cellier, 1 chambre, 1 salle d'eau, wc indépendant. 1 garage. Ses atouts : entrée sécurisée par digicode, petite copropriété, faible charges (eau froide comprise), environnement calme, emplacement recherché en centre-ville, appartement lumineux, pièces spacieuses, menuiseries double vitrage. Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite, contactez moi !!

Cette annonce référence 340118 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CORINNE COLLOT (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 85354643000010.

Prix du bien : 60 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 8 Charges prévisionnelles annuelles : 908,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/04/2022 Score DPE : 410 kWhEP/m²/an Score GES : 16 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1310.00 € et 1820.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 340118 Date de réalisation du diagnostic : 01/04/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 8 Charges prévisionnelles annuelles : 908 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 310 € et 1 820 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.989887, 2.738571
Total : 75 200€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 10 400€
Valeur du bien : 70 400€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 15.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6607€/an
Fourchette totale : 449€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 5393€ - 8096€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.17% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 333 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+2 667€ (+4.7%)
Marge achat-revente :-17 867€ (-31.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :377,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 399,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 103,98€
Coût de l'assurance :6 580,00€
Taxe foncière : 660,75€/an
Soit par mois : 55,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,67€/mois
Soit par an : 908,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 550,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 530,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 400 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 853 €
Revenus locatifs : +6 607 €
Charges déductibles : -14 853 €
Résultat foncier Année 1 : -8 246 €(Déficit de 8 246 €)
Imputable sur revenu global : 8 246 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 453 €/an
Revenus locatifs : +6 607 €
Charges déductibles : -4 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 154 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 607 €14 856 €2 624 €-8 248 €8 248 €--
26 740 €4 387 €2 555 €2 352 €---
36 874 €4 316 €2 485 €2 558 €---
47 012 €4 243 €2 411 €2 769 €---
57 152 €4 167 €2 335 €2 985 €---
67 295 €4 088 €2 256 €3 207 €---
77 441 €4 006 €2 174 €3 435 €---
87 590 €3 922 €2 090 €3 668 €---
97 742 €3 834 €2 002 €3 907 €---
107 897 €3 743 €1 911 €4 153 €---
118 054 €3 649 €1 817 €4 405 €---
128 216 €3 552 €1 720 €4 664 €---
138 380 €3 451 €1 619 €4 929 €---
148 547 €3 347 €1 515 €5 201 €---
158 718 €3 238 €1 406 €5 480 €---
168 893 €3 126 €1 294 €5 767 €---
179 071 €3 010 €1 178 €6 061 €---
189 252 €2 890 €1 058 €6 362 €---
199 437 €2 765 €933 €6 672 €---
209 626 €2 636 €804 €6 990 €---
219 818 €2 502 €670 €7 316 €---
2210 015 €2 364 €532 €7 651 €---
2310 215 €2 220 €388 €7 995 €---
2410 419 €2 071 €239 €8 348 €---
2510 628 €1 917 €85 €8 710 €---
TOTAL211 639 €94 303 €38 104 €117 336 €8 248 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 475 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388 €-2 475 €+3 863 €
2+1 388 €+706 €+682 €
3+1 388 €+767 €+621 €
4+1 388 €+831 €+557 €
5+1 388 €+896 €+492 €
6+1 388 €+962 €+426 €
7+1 388 €+1 030 €+358 €
8+1 388 €+1 100 €+288 €
9+1 388 €+1 172 €+216 €
10+1 388 €+1 246 €+142 €
11+1 388 €+1 322 €+66 €
12+1 388 €+1 399 €-11 €
13+1 388 €+1 479 €-91 €
14+1 388 €+1 560 €-172 €
15+1 388 €+1 644 €-256 €
16+1 388 €+1 730 €-342 €
17+1 388 €+1 818 €-430 €
18+1 388 €+1 909 €-521 €
19+1 388 €+2 002 €-614 €
20+1 388 €+2 097 €-709 €
21+1 388 €+2 195 €-807 €
22+1 388 €+2 295 €-907 €
23+1 388 €+2 398 €-1 010 €
24+1 388 €+2 504 €-1 116 €
25+1 388 €+2 613 €-1 225 €
Total+34 700 €+35 201 €+-501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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