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Maison 6 pièces 165 m²

Bien expiré
VilleBourganeuf (23)
Surface165m²
Coût Total157 050€
Loyer Annuel15 427€
Rentabilité9.82%
Cashflow/mois+333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 250 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 825,76 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 165 m² - Charmante propriété rénovée de 5 chambres située dans un joli village près du bourg médiéval de Bourganeuf

A43610JNK23 - Il s'agit d'une charmante propriété magnifiquement rénovée, donnant sur la place pittoresque du village et une église médiévale. Le village dispose de tous les commerces indispensables : une boulangerie, une pharmacie, un coiffeur, un bureau de poste et une épicerie, le tout accessible à pied !

La propriété se trouve à seulement 12 minutes de la ville historique de Bourganeuf, à 30 minutes de La Souterraine (train direct pour Paris en 2 h 30) et à seulement 55 minutes de Limoges et de son aéroport international.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A43610JNK23 Date de réalisation du diagnostic : 02/02/2026 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 980 € et 5 420 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bourganeuf
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 46.006653, 1.702728
Total : 157 050€
Prix d'acquisition : 136 250€
Travaux : 9 900€
Valeur du bien : 146 150€
Frais de notaire : 10 900€
Coût estimé : 10 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15427€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1613€/mois
Fourchette annuelle : 12297€ - 19354€/an
Rentabilité brute :9.82%
Fourchette de rentabilité :7.83% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :752,66 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :124 189 €
Prix d'achat :136 250 €
Décote à l'achat :+12 061€ (+9.7%)
Marge achat-revente :-32 861€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :45,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 550,76€
Coût de l'assurance :13 741,88€
Taxe foncière : 1 542,69€/an
Soit par mois : 128,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 900 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 427 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 050 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 280 €
Revenus locatifs : +15 427 €
Charges déductibles : -17 280 €
Résultat foncier Année 1 : -1 853 €(Déficit de 1 853 €)
Imputable sur revenu global : 1 853 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 380 €/an
Revenus locatifs : +15 427 €
Charges déductibles : -7 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 047 €/an
Prix d'achat du bien : 136 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 563 €(65% de 136 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 563 € × 3,636% = 3 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 427 €17 285 €5 292 €-1 858 €1 858 €--
215 735 €7 244 €5 152 €8 491 €---
316 050 €7 099 €5 007 €8 951 €---
416 371 €6 949 €4 857 €9 422 €---
516 699 €6 794 €4 701 €9 905 €---
617 033 €6 633 €4 540 €10 400 €---
717 373 €6 466 €4 374 €10 907 €---
817 721 €6 294 €4 202 €11 426 €---
918 075 €6 116 €4 024 €11 959 €---
1018 437 €5 932 €3 840 €12 505 €---
1118 805 €5 741 €3 649 €13 064 €---
1219 181 €5 544 €3 452 €13 637 €---
1319 565 €5 340 €3 247 €14 225 €---
1419 956 €5 129 €3 036 €14 828 €---
1520 355 €4 910 €2 818 €15 445 €---
1620 763 €4 684 €2 592 €16 078 €---
1721 178 €4 450 €2 358 €16 728 €---
1821 601 €4 208 €2 116 €17 393 €---
1922 033 €3 958 €1 866 €18 076 €---
2022 474 €3 699 €1 606 €18 775 €---
2122 924 €3 431 €1 338 €19 493 €---
2223 382 €3 154 €1 061 €20 228 €---
2323 850 €2 867 €774 €20 983 €---
2424 327 €2 570 €477 €21 757 €---
2524 813 €2 263 €170 €22 551 €---
TOTAL494 128 €138 760 €76 551 €355 369 €1 858 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 557 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 240 €-557 €+3 797 €
2+3 240 €+2 547 €+693 €
3+3 240 €+2 685 €+555 €
4+3 240 €+2 827 €+413 €
5+3 240 €+2 971 €+269 €
6+3 240 €+3 120 €+120 €
7+3 240 €+3 272 €-32 €
8+3 240 €+3 428 €-188 €
9+3 240 €+3 588 €-348 €
10+3 240 €+3 751 €-511 €
11+3 240 €+3 919 €-679 €
12+3 240 €+4 091 €-851 €
13+3 240 €+4 268 €-1 028 €
14+3 240 €+4 448 €-1 208 €
15+3 240 €+4 634 €-1 394 €
16+3 240 €+4 824 €-1 584 €
17+3 240 €+5 018 €-1 778 €
18+3 240 €+5 218 €-1 978 €
19+3 240 €+5 423 €-2 183 €
20+3 240 €+5 633 €-2 393 €
21+3 240 €+5 848 €-2 608 €
22+3 240 €+6 069 €-2 829 €
23+3 240 €+6 295 €-3 055 €
24+3 240 €+6 527 €-3 287 €
25+3 240 €+6 765 €-3 525 €
Total+81 000 €+106 611 €+-25 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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