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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGrandrieu (48)
Surface120m²
Coût Total173 480€
Loyer Annuel9 433€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur du village de Grandrieu, commodités et services à pieds, maison de 120 m² habitables comprenant une pièce de vie avec une cheminée, une cuisine, six chambres, une salle d'eau, une salle de bains, deux WC et deux garages. Prévoir quelques travaux d'amélioration. Idéal autant pour un projet de résidence principale que secondaire. Beau potentiel, A voir !

Ville : Grandrieu
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48600
Coordonnées : 44.776925, 3.636474
Total : 173 480€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 91 400€
Valeur du bien : 167 400€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9433€/an
Fourchette totale : 596€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7156€ - 12434€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 203,16 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 379 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-68 379€ (-47.4%)
Marge achat-revente :-29 101€ (-20.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 896,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 689,05€
Coût de l'assurance :14 745,80€
Taxe foncière : 943,27€/an
Soit par mois : 78,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitant rénovation complète
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 400 €(762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, 1 baignoire: 1500€, 1 lavabo: 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1500€ = 5000€
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000€
    Cuisine complète: 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:18 900€
    Rénovation chambres: 60 m² de parquet flottant × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m²: 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 6 = 3600€, Main d'œuvre: 2100€ = 10500€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€ = 800€
  • Salle à manger - Rafraîchissement léger:1 400€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 433 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 532 €
Revenus locatifs : +9 433 €
Charges déductibles : -98 532 €
Résultat foncier Année 1 : -89 100 €(Déficit de 89 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 132 €/an
Revenus locatifs : +9 433 €
Charges déductibles : -7 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67699.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 433 €98 538 €5 605 €-89 105 €21 400 €67 705 €67 705 €
29 621 €6 986 €5 453 €2 635 €--65 070 €
39 814 €6 830 €5 297 €2 984 €--62 087 €
410 010 €6 668 €5 135 €3 342 €--58 745 €
510 210 €6 501 €4 968 €3 709 €--55 036 €
610 414 €6 329 €4 796 €4 086 €--50 950 €
710 623 €6 151 €4 617 €4 472 €--46 478 €
810 835 €5 966 €4 433 €4 869 €--41 609 €
911 052 €5 776 €4 243 €5 276 €--36 333 €
1011 273 €5 579 €4 046 €5 694 €--30 640 €
1111 498 €5 376 €3 843 €6 122 €--24 518 €
1211 728 €5 166 €3 633 €6 562 €---
1311 963 €4 949 €3 416 €7 014 €---
1412 202 €4 725 €3 192 €7 477 €---
1512 446 €4 494 €2 961 €7 952 €---
1612 695 €4 255 €2 721 €8 441 €---
1712 949 €4 007 €2 474 €8 942 €---
1813 208 €3 752 €2 219 €9 456 €---
1913 472 €3 488 €1 955 €9 984 €---
2013 742 €3 216 €1 683 €10 526 €---
2114 016 €2 934 €1 401 €11 082 €---
2214 297 €2 643 €1 110 €11 654 €---
2314 583 €2 342 €809 €12 240 €---
2414 874 €2 032 €499 €12 843 €---
2515 172 €1 711 €178 €13 461 €---
TOTAL302 132 €210 417 €80 689 €91 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-6 420 €+8 401 €
2+1 981 €0 €+1 981 €
3+1 981 €0 €+1 981 €
4+1 981 €0 €+1 981 €
5+1 981 €0 €+1 981 €
6+1 981 €0 €+1 981 €
7+1 981 €0 €+1 981 €
8+1 981 €0 €+1 981 €
9+1 981 €0 €+1 981 €
10+1 981 €0 €+1 981 €
11+1 981 €0 €+1 981 €
12+1 981 €+1 969 €+12 €
13+1 981 €+2 104 €-123 €
14+1 981 €+2 243 €-262 €
15+1 981 €+2 386 €-405 €
16+1 981 €+2 532 €-551 €
17+1 981 €+2 682 €-701 €
18+1 981 €+2 837 €-856 €
19+1 981 €+2 995 €-1 014 €
20+1 981 €+3 158 €-1 177 €
21+1 981 €+3 325 €-1 344 €
22+1 981 €+3 496 €-1 515 €
23+1 981 €+3 672 €-1 691 €
24+1 981 €+3 853 €-1 872 €
25+1 981 €+4 038 €-2 057 €
Total+49 525 €+34 870 €+14 655 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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