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Maison à vendre

VilleBORS DE MONTMOREAU (16)
Surface170m²
Coût Total190 340€
Loyer Annuel14 161€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 628,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de cave

Dans le bourg du village de Bors de Montmoreau ce Pavillon des années 70 comprend : un sous-sol aménagé avec cuisine, chambre, garage, cuisine d'été. A l'étage 3 chambres, cuisine, séjour, salle de bain, (raccordé au TAE) jardin clos fleuri. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : BORS DE MONTMOREAU
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16190
Coordonnées : 45.412065, 0.131959
Total : 190 340€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 74 910€
Valeur du bien : 181 790€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14161€/an
Fourchette totale : 950€ - 1465€/mois
Fourchette annuelle : 11405€ - 17582€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,72 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :194 263 €
Prix d'achat :106 880 €
Décote à l'achat :-87 383€ (-45.0%)
Marge achat-revente :3 923€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 985,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 530,97€
Coût de l'assurance :16 654,75€
Taxe foncière : 1 416,09€/an
Soit par mois : 118,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 180,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: 12 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 910 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 600€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 860€
    Rénovation salle de bain: 6 m² carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 8000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bors de Montmoreau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 161 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 136 €
Revenus locatifs : +14 161 €
Charges déductibles : -83 136 €
Résultat foncier Année 1 : -68 975 €(Déficit de 68 975 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 575 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 226 €/an
Revenus locatifs : +14 161 €
Charges déductibles : -8 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47574.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 161 €83 142 €6 150 €-68 981 €21 400 €47 581 €47 581 €
214 444 €8 066 €5 983 €6 378 €--41 203 €
314 733 €7 894 €5 812 €6 839 €--34 364 €
415 028 €7 717 €5 634 €7 311 €--27 053 €
515 328 €7 533 €5 451 €7 795 €--19 258 €
615 635 €7 344 €5 262 €8 291 €--10 967 €
715 947 €7 148 €5 066 €8 799 €--2 168 €
816 266 €6 946 €4 864 €9 320 €---
916 592 €6 738 €4 655 €9 854 €---
1016 924 €6 522 €4 439 €10 402 €---
1117 262 €6 299 €4 217 €10 963 €---
1217 607 €6 069 €3 986 €11 539 €---
1317 959 €5 831 €3 748 €12 129 €---
1418 319 €5 585 €3 502 €12 734 €---
1518 685 €5 331 €3 248 €13 354 €---
1619 059 €5 068 €2 986 €13 990 €---
1719 440 €4 797 €2 715 €14 643 €---
1819 829 €4 517 €2 435 €15 312 €---
1920 225 €4 227 €2 145 €15 998 €---
2020 630 €3 928 €1 846 €16 701 €---
2121 042 €3 619 €1 537 €17 423 €---
2221 463 €3 300 €1 218 €18 163 €---
2321 892 €2 970 €888 €18 922 €---
2422 330 €2 629 €547 €19 701 €---
2522 777 €2 277 €195 €20 499 €---
TOTAL453 576 €215 498 €88 531 €238 078 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 974 €-6 420 €+9 394 €
2+2 974 €0 €+2 974 €
3+2 974 €0 €+2 974 €
4+2 974 €0 €+2 974 €
5+2 974 €0 €+2 974 €
6+2 974 €0 €+2 974 €
7+2 974 €0 €+2 974 €
8+2 974 €+2 146 €+828 €
9+2 974 €+2 956 €+18 €
10+2 974 €+3 121 €-147 €
11+2 974 €+3 289 €-315 €
12+2 974 €+3 462 €-488 €
13+2 974 €+3 639 €-665 €
14+2 974 €+3 820 €-846 €
15+2 974 €+4 006 €-1 032 €
16+2 974 €+4 197 €-1 223 €
17+2 974 €+4 393 €-1 419 €
18+2 974 €+4 594 €-1 620 €
19+2 974 €+4 799 €-1 825 €
20+2 974 €+5 010 €-2 036 €
21+2 974 €+5 227 €-2 253 €
22+2 974 €+5 449 €-2 475 €
23+2 974 €+5 677 €-2 703 €
24+2 974 €+5 910 €-2 936 €
25+2 974 €+6 150 €-3 176 €
Total+74 350 €+71 424 €+2 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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