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Maison 6 pièces 122 m²

Bien expiré
VilleRoquecourbe (81)
Surface122m²
Coût Total164 200€
Loyer Annuel11 094€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 811,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ROQUECOURBE Maison de 122m² à rénover totalement, idéale pour créer votre futur chezvous: trois chambres, deux salles d'eau, deux WC, un séjour accueillant, une cuisine de 15m², deux bureaux et un garage de 25m², ainsi qu'un très beau terrain plat avec garage indépendant, un super terrasse et un cadre bucolique. Située à Roquecourbe, vous profiterez d'un cadre calme à deux pas d'un parc verdoyant, à quelques minutes à pied d'une école primaire privée et d'une maternelle, ainsi que d'une sélection de restaurants et cafés à proximité immédiate, offrant un quotidien à la fois pratique et agréable. Century 21 CGI CASTRES [Coordonnées masquées] Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Matthieu BOITEL EI, agent commercial (RSAC 889197042) Référence annonce : 25199 Consommation énergétique : 356 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 103 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Roquecourbe
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81210
Coordonnées : 43.662771, 2.288770
Total : 164 200€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 280€
Valeur du bien : 156 280€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11094€/an
Fourchette totale : 673€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 8081€ - 15230€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,35 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 336 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-26 336€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-38 864€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 869,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 879,11€
Coût de l'assurance :14 778,00€
Taxe foncière : 1 109,38€/an
Soit par mois : 92,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, carrelage et plomberie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, parquet et peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 280 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation combles: 122 m² × 90€/m² = 10980€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquecourbe (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 094 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 623 €
Revenus locatifs : +11 094 €
Charges déductibles : -64 623 €
Résultat foncier Année 1 : -53 529 €(Déficit de 53 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 343 €/an
Revenus locatifs : +11 094 €
Charges déductibles : -7 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32129.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 094 €64 628 €5 648 €-53 534 €21 400 €32 134 €32 134 €
211 316 €7 200 €5 499 €4 116 €--28 019 €
311 542 €7 046 €5 346 €4 496 €--23 523 €
411 773 €6 887 €5 187 €4 886 €--18 637 €
512 008 €6 723 €5 022 €5 286 €--13 351 €
612 248 €6 552 €4 852 €5 696 €--7 655 €
712 493 €6 376 €4 675 €6 118 €--1 537 €
812 743 €6 193 €4 492 €6 550 €---
912 998 €6 004 €4 303 €6 995 €---
1013 258 €5 808 €4 107 €7 450 €---
1113 523 €5 605 €3 904 €7 918 €---
1213 794 €5 395 €3 694 €8 399 €---
1314 070 €5 177 €3 477 €8 892 €---
1414 351 €4 952 €3 252 €9 399 €---
1514 638 €4 719 €3 019 €9 919 €---
1614 931 €4 478 €2 777 €10 453 €---
1715 229 €4 228 €2 528 €11 001 €---
1815 534 €3 969 €2 269 €11 565 €---
1915 845 €3 702 €2 001 €12 143 €---
2016 162 €3 424 €1 724 €12 737 €---
2116 485 €3 137 €1 437 €13 348 €---
2216 814 €2 840 €1 139 €13 975 €---
2317 151 €2 532 €832 €14 619 €---
2417 494 €2 213 €513 €15 280 €---
2517 844 €1 884 €183 €15 960 €---
TOTAL355 337 €181 672 €81 879 €173 666 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 666 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 330 €-6 420 €+8 750 €
2+2 330 €0 €+2 330 €
3+2 330 €0 €+2 330 €
4+2 330 €0 €+2 330 €
5+2 330 €0 €+2 330 €
6+2 330 €0 €+2 330 €
7+2 330 €0 €+2 330 €
8+2 330 €+1 504 €+826 €
9+2 330 €+2 098 €+232 €
10+2 330 €+2 235 €+95 €
11+2 330 €+2 376 €-46 €
12+2 330 €+2 520 €-190 €
13+2 330 €+2 668 €-338 €
14+2 330 €+2 820 €-490 €
15+2 330 €+2 976 €-646 €
16+2 330 €+3 136 €-806 €
17+2 330 €+3 300 €-970 €
18+2 330 €+3 469 €-1 139 €
19+2 330 €+3 643 €-1 313 €
20+2 330 €+3 821 €-1 491 €
21+2 330 €+4 004 €-1 674 €
22+2 330 €+4 192 €-1 862 €
23+2 330 €+4 386 €-2 056 €
24+2 330 €+4 584 €-2 254 €
25+2 330 €+4 788 €-2 458 €
Total+58 250 €+52 100 €+6 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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