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Maison 6 pièces 122 m²

VilleRoquecourbe (81)
Surface122
Coût Total164 200
Loyer Annuel11 094
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 811,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ROQUECOURBE Maison de 122m² à rénover totalement, idéale pour créer votre futur chezvous: trois chambres, deux salles d'eau, deux WC, un séjour accueillant, une cuisine de 15m², deux bureaux et un garage de 25m², ainsi qu'un très beau terrain plat avec garage indépendant, un super terrasse et un cadre bucolique. Située à Roquecourbe, vous profiterez d'un cadre calme à deux pas d'un parc verdoyant, à quelques minutes à pied d'une école primaire privée et d'une maternelle, ainsi que d'une sélection de restaurants et cafés à proximité immédiate, offrant un quotidien à la fois pratique et agréable. Century 21 CGI CASTRES [Coordonnées masquées] Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Matthieu BOITEL EI, agent commercial (RSAC 889197042) Référence annonce : 25199 Consommation énergétique : 356 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 103 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Roquecourbe
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81210
Coordonnées : 43.662771, 2.288770
Total : 164 200
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 57 280
Valeur du bien : 156 280
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11094€/an
Fourchette totale : 673€ - 1269€/mois
Fourchette annuelle : 8081€ - 15230€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,35 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 336
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-26 336 (-21.0%)
Marge achat-revente :-38 864€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,26€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 869,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 879,11
Coût de l'assurance :14 778,00
Taxe foncière : 1 109,38€/an
Soit par mois : 92,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, carrelage et plomberie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, parquet et peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 280(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980
    Isolation combles: 122 m² × 90€/m² = 10980€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquecourbe (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 094 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 200 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 623
Revenus locatifs : +11 094
Charges déductibles : -64 623
Résultat foncier Année 1 : -53 529(Déficit de 53 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 129
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 343 €/an
Revenus locatifs : +11 094
Charges déductibles : -7 343
Résultat foncier Années 2+ : 3 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32129.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 09464 6285 648-53 53421 400 €32 134 €32 134 €
211 3167 2005 4994 116--28 019 €
311 5427 0465 3464 496--23 523 €
411 7736 8875 1874 886--18 637 €
512 0086 7235 0225 286--13 351 €
612 2486 5524 8525 696--7 655 €
712 4936 3764 6756 118--1 537 €
812 7436 1934 4926 550---
912 9986 0044 3036 995---
1013 2585 8084 1077 450---
1113 5235 6053 9047 918---
1213 7945 3953 6948 399---
1314 0705 1773 4778 892---
1414 3514 9523 2529 399---
1514 6384 7193 0199 919---
1614 9314 4782 77710 453---
1715 2294 2282 52811 001---
1815 5343 9692 26911 565---
1915 8453 7022 00112 143---
2016 1623 4241 72412 737---
2116 4853 1371 43713 348---
2216 8142 8401 13913 975---
2317 1512 53283214 619---
2417 4942 21351315 280---
2517 8441 88418315 960---
TOTAL355 337181 67281 879173 66621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 666
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 330-6 420+8 750
2+2 3300+2 330
3+2 3300+2 330
4+2 3300+2 330
5+2 3300+2 330
6+2 3300+2 330
7+2 3300+2 330
8+2 330+1 504+826
9+2 330+2 098+232
10+2 330+2 235+95
11+2 330+2 376-46
12+2 330+2 520-190
13+2 330+2 668-338
14+2 330+2 820-490
15+2 330+2 976-646
16+2 330+3 136-806
17+2 330+3 300-970
18+2 330+3 469-1 139
19+2 330+3 643-1 313
20+2 330+3 821-1 491
21+2 330+4 004-1 674
22+2 330+4 192-1 862
23+2 330+4 386-2 056
24+2 330+4 584-2 254
25+2 330+4 788-2 458
Total+58 250+52 100+6 150
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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