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Appartement les Férréols, DIGNE

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface51.83
Coût Total92 888
Loyer Annuel7 851
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 600 €
Surface : 51.83 m²
Prix au m² : 1 323,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre agence Passion Immo by C&L vous propose à la vente un appartement T2 avec balcon dans une résidence calme. Situation : L'appartement se trouve à seulement quelques minutes du centre-ville, permettant de profiter facilement des commerces, services et commodités. Il est également situé à proximité immédiate du plan d'eau, un lieu idéal pour les balades, activités de plein air et moments de détente. Situé au 4e étage d'un bâtiment calme, cet appartement bénéficie d'une belle luminosité grâce à sa configuration traversante. Description intérieure : D'une superficie de 52 m2, cet appartement comprend : L'appartement se compose de : Un salon lumineux Une cuisine Une chambre Un coin nuit pouvant servir d'espace bureau ou de couchage d'appoint Un WC indépendant Plusieurs espaces de rangements, apportant un véritable confort au quotidien Avantages extérieurs : L'appartement dispose d'un balcon de chaque côté, permettant de profiter d'un espace extérieur et d'une bonne circulation de l'air, tout en offrant des espaces agréables pour se détendre. Situé dans un quartier recherché, à proximité des commodités et des services, cet appartement représente une belle opportunité pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre. L'adresse du bien, la vidéo de visite virtuelle et toutes les informations financières sont disponibles en ligne sur notre site www.passionimmobycl.com/-- -- Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur inclus dans le prix affiché. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence : SisteronSaint Geniez, Meyzien,, Salignac, Sourribes, Volonne, L'escale, Malijai, Mirabeau, Mallemoisson, Aiglun, Le Chaffaut, Digne-les-bains, Marcoux, le Brusquet,la Javie, seyne les alpes, Barcelonnette,le Sauze, Praloup, Vars........ Peipin, Aubignosc, Château-Arnoux Saint-Auban, Peyruis, Montfort, Les Mées Château-neuf-val-saint-donnat, Mallefougasse, Cruis Noyers-sur-Jabron, Oraison,Manosque, Villeneuve Mison, Ribiers, Laragne, le Poët, Upaix, Ventavon, Valernes, Vaumeilh, Thèze, La Motte du Caire, Le Caire, Faucon du Caire, La Saulce, Tallard, Gap Cette annonce vous est proposée par GUERY Samuel - EI - NoRSAC: , Enregistré à de Honoraires TTC à charge vendeurLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.frDécouvrez tous nos biens sur notre site internet https://sisteron.stephaneplazaimmobilier.com Maisons, appartements, terrains à vendre dans les Alpes de Haute Provence sur Sisteron, Château-Arnoux-St-Auban, Monfort, Malijai, Peipin, Aubignosc, Ribiers, Les Mées, Peyruis, Volonne, L'Escale, Mison, Le Poët, Laragne, Thèze, La motte du caire, Noyer sur Jabron, Mallefougasse, Cruis, Châteauneuf Val Saint Donat, Sourribes, Salignac, Mallemoisson, Digne les bains, Le chaffaut, Mirabeau, Aiglun ... - https://3c2l-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.081004, 6.224079
Total : 92 888
Prix d'acquisition : 68 600
Travaux : 18 800
Valeur du bien : 87 400
Frais de notaire : 5 488
Coût estimé : 5 488
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.83
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 654€/mois
Loyer annuel estimé : 7851€/an
Fourchette totale : 511€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6137€ - 10043€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 665,27 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 311
Prix d'achat :68 600
Décote à l'achat :-17 711 (-20.5%)
Marge achat-revente :-6 577€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 888
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :27,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 276,32
Coût de l'assurance :8 127,70
Taxe foncière : 785,07€/an
Soit par mois : 65,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 800(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 654 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 851 €/an
Calcul : 654 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 888 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 037
Revenus locatifs : +7 851
Charges déductibles : -23 037
Résultat foncier Année 1 : -15 187(Déficit de 15 187 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 487
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 237 €/an
Revenus locatifs : +7 851
Charges déductibles : -4 237
Résultat foncier Années 2+ : 3 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4486.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 590(65% de 68 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 621 €/an
Calcul : 44 590 € × 3,636% = 1 621
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 85123 0403 130-15 19010 700 €4 490 €4 490 €
28 0084 1573 0473 850--640 €
38 1684 0722 9614 096---
48 3313 9832 8734 348---
58 4983 8912 7814 607---
68 6683 7962 6854 872---
78 8413 6972 5875 144---
89 0183 5952 4855 423---
99 1983 4902 3805 708---
109 3823 3812 2716 001---
119 5703 2682 1586 302---
129 7613 1522 0416 610---
139 9573 0311 9216 926---
1410 1562 9061 7967 250---
1510 3592 7771 6677 582---
1610 5662 6431 5337 923---
1710 7772 5051 3958 273---
1810 9932 3621 2518 631---
1911 2132 2141 1038 999---
2011 4372 0609509 377---
2111 6661 9027929 764---
2211 8991 73862810 161---
2312 1371 56845810 569---
2412 3801 39328210 987---
2512 6271 21110111 416---
TOTAL251 45991 83145 276159 62810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 628
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 851 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 649 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 649-3 210+4 859
2+1 6490+1 649
3+1 649+1 037+612
4+1 649+1 305+344
5+1 649+1 382+267
6+1 649+1 462+187
7+1 649+1 543+106
8+1 649+1 627+22
9+1 649+1 712-63
10+1 649+1 800-151
11+1 649+1 890-241
12+1 649+1 983-334
13+1 649+2 078-429
14+1 649+2 175-526
15+1 649+2 275-626
16+1 649+2 377-728
17+1 649+2 482-833
18+1 649+2 589-940
19+1 649+2 700-1 051
20+1 649+2 813-1 164
21+1 649+2 929-1 280
22+1 649+3 048-1 399
23+1 649+3 171-1 522
24+1 649+3 296-1 647
25+1 649+3 425-1 776
Total+41 225+47 888+-6 663
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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