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Maison 5 pièces 102 m²

VilleSaint-Denis-de-Gastines (53)
Surface102
Coût Total117 614
Loyer Annuel7 646
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 680 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 585,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 102 m² - Maison 5 pièces 102 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial FOUGERET et PRODHOMME, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - ST DENIS DE GASTINES (53500)


Une maison à usage d'habitation d'une surface habitable d'environ 102 m² comprenant :

  • au rez de chaussée: un hall entrée, une cuisine aménagée, un salon/séjour avec cheminée, une salle d'eau, une chambre, un wc.
  • au premier étage: un palier desservant deux chambres, un wc, un bureau et un grenier (aménageable).
  • au deuxième étage : un grenier aménageable. Verrière avec courette et cave.

A 200 mètre, jardin et garage d'une surface de 259 m².

Informations complémentaires: Menuiseries : pvc double vitrages Couverture: ardoises naturelles 1994 / crochets inox


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude FOUGERET et PRODHOMME, SELARL - Notaires à Saint-Ouën-des-Toits - N° SIRET : 82212583700010


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Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/02/2026

Ville : Saint-Denis-de-Gastines
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.333233, -0.807814
Total : 117 614
Prix d'acquisition : 59 680
Travaux : 53 160
Valeur du bien : 112 840
Frais de notaire : 4 774
Coût estimé : 4 774
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.90€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7646€/an
Fourchette totale : 500€ - 813€/mois
Fourchette annuelle : 5995€ - 9751€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 595,44 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :162 735
Prix d'achat :59 680
Décote à l'achat :-103 055 (-63.3%)
Marge achat-revente :45 121€ (27.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 614
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 405,72
Coût de l'assurance :10 291,23
Taxe foncière : 764,57€/an
Soit par mois : 63,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 637,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 160(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 160
    Isolation combles: 102 m² × 80€/m² = 8160€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:10 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-de-Gastines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 160✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 646 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 614 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 424
Revenus locatifs : +7 646
Charges déductibles : -58 424
Résultat foncier Année 1 : -50 779(Déficit de 50 779 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 379
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 264 €/an
Revenus locatifs : +7 646
Charges déductibles : -5 264
Résultat foncier Années 2+ : 2 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29378.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 680
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 792(65% de 59 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 411 €/an
Calcul : 38 792 € × 3,636% = 1 411
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 64658 4284 092-50 78321 400 €29 383 €29 383 €
27 7995 1613 9852 637--26 745 €
37 9555 0513 8742 904--23 841 €
48 1144 9363 7603 178--20 664 €
58 2764 8173 6413 459--17 205 €
68 4424 6943 5183 747--13 457 €
78 6104 5673 3904 044--9 414 €
88 7834 4353 2584 348--5 066 €
98 9584 2983 1224 660--406 €
109 1374 1562 9804 981---
119 3204 0102 8335 311---
129 5073 8582 6815 649---
139 6973 7002 5245 996---
149 8913 5372 3616 353---
1510 0883 3682 1926 720---
1610 2903 1932 0177 097---
1710 4963 0121 8367 484---
1810 7062 8251 6497 881---
1910 9202 6301 4548 290---
2011 1382 4291 2538 709---
2111 3612 2211 0449 141---
2211 5882 0058289 584---
2311 8201 78160510 039---
2412 0571 54937310 507---
2512 2981 30913310 988---
TOTAL244 895141 97159 406102 92421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 924
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 606 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 606-6 420+8 026
2+1 6060+1 606
3+1 6060+1 606
4+1 6060+1 606
5+1 6060+1 606
6+1 6060+1 606
7+1 6060+1 606
8+1 6060+1 606
9+1 6060+1 606
10+1 606+1 373+233
11+1 606+1 593+13
12+1 606+1 695-89
13+1 606+1 799-193
14+1 606+1 906-300
15+1 606+2 016-410
16+1 606+2 129-523
17+1 606+2 245-639
18+1 606+2 364-758
19+1 606+2 487-881
20+1 606+2 613-1 007
21+1 606+2 742-1 136
22+1 606+2 875-1 269
23+1 606+3 012-1 406
24+1 606+3 152-1 546
25+1 606+3 296-1 690
Total+40 150+30 877+9 273
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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