Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleJoigny (89)
Surface112m²
Coût Total156 290€
Loyer Annuel10 055€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 250 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 957,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres

Maison centre de Joigny 3 chambres avec cour à proximité de la gare 1H30 de PARIS. Vieux Joigny rive droite, venez visiter cette maison de 112m² comprenant cuisine, salon salle à manger, bureau, wc, salle d'eau. A l'étage 3 chambres et un grand palier, ainsi qu'une salle de bains wc. Toiture et électricité récentes, double vitrage, chauffage électrique. Pas de travaux dans cette maison de ville qui bénéficie d'une courette agréable et place de parking à proximité!

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.984046, 3.398697
Total : 156 290€
Prix d'acquisition : 107 250€
Travaux : 40 460€
Valeur du bien : 147 710€
Frais de notaire : 8 580€
Coût estimé : 8 580€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10055€/an
Fourchette totale : 663€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 7960€ - 12701€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,83 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 156 €
Prix d'achat :107 250 €
Décote à l'achat :-26 906€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-22 134€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 807,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 693,63€
Coût de l'assurance :13 284,65€
Taxe foncière : 1 005,51€/an
Soit par mois : 83,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement si nécessaire des fenêtres pour garantir l'isolation
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 4.5/5 - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Quelques traces d'usure sur le sol nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 460 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 520€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 85€/m² = 9520€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 600€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 340€
    Parquet flottant: 39 m² × 60€/m² = 2340€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 055 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 290 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 041 €
Revenus locatifs : +10 055 €
Charges déductibles : -47 041 €
Résultat foncier Année 1 : -36 986 €(Déficit de 36 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 581 €/an
Revenus locatifs : +10 055 €
Charges déductibles : -6 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 474 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15586.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 713 €(65% de 107 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 535 €/an
Calcul : 69 713 € × 3,636% = 2 535 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 055 €47 046 €5 049 €-36 991 €21 400 €15 591 €15 591 €
210 256 €6 450 €4 913 €3 806 €--11 785 €
310 461 €6 309 €4 772 €4 152 €--7 632 €
410 671 €6 163 €4 626 €4 507 €--3 125 €
510 884 €6 013 €4 476 €4 871 €---
611 102 €5 857 €4 321 €5 244 €---
711 324 €5 697 €4 160 €5 627 €---
811 550 €5 531 €3 994 €6 019 €---
911 781 €5 359 €3 822 €6 422 €---
1012 017 €5 182 €3 645 €6 835 €---
1112 257 €4 999 €3 462 €7 258 €---
1212 502 €4 810 €3 273 €7 692 €---
1312 752 €4 615 €3 078 €8 138 €---
1413 007 €4 413 €2 876 €8 595 €---
1513 268 €4 204 €2 667 €9 063 €---
1613 533 €3 989 €2 452 €9 544 €---
1713 804 €3 766 €2 229 €10 037 €---
1814 080 €3 536 €1 999 €10 544 €---
1914 361 €3 298 €1 761 €11 063 €---
2014 648 €3 053 €1 516 €11 596 €---
2114 941 €2 799 €1 262 €12 142 €---
2215 240 €2 537 €1 000 €12 703 €---
2315 545 €2 266 €729 €13 279 €---
2415 856 €1 986 €449 €13 870 €---
2516 173 €1 697 €160 €14 476 €---
TOTAL322 069 €151 576 €72 694 €170 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 112 €-6 420 €+8 532 €
2+2 112 €0 €+2 112 €
3+2 112 €0 €+2 112 €
4+2 112 €0 €+2 112 €
5+2 112 €+524 €+1 588 €
6+2 112 €+1 573 €+539 €
7+2 112 €+1 688 €+424 €
8+2 112 €+1 806 €+306 €
9+2 112 €+1 927 €+185 €
10+2 112 €+2 050 €+62 €
11+2 112 €+2 177 €-65 €
12+2 112 €+2 308 €-196 €
13+2 112 €+2 441 €-329 €
14+2 112 €+2 578 €-466 €
15+2 112 €+2 719 €-607 €
16+2 112 €+2 863 €-751 €
17+2 112 €+3 011 €-899 €
18+2 112 €+3 163 €-1 051 €
19+2 112 €+3 319 €-1 207 €
20+2 112 €+3 479 €-1 367 €
21+2 112 €+3 643 €-1 531 €
22+2 112 €+3 811 €-1 699 €
23+2 112 €+3 984 €-1 872 €
24+2 112 €+4 161 €-2 049 €
25+2 112 €+4 343 €-2 231 €
Total+52 800 €+51 148 €+1 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →