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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleSevran (93)
Surface80m²
Coût Total161 892€
Loyer Annuel15 529€
Rentabilité9.59%
Cashflow/mois+327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 873,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Orpi vous propose en exclusivité cet appartement de type F4 dans une résidence calme et bien entretenue, proche des transports et commerces comprenant:

Une entrée, une cuisine aménagée équipée, un cellier, un séjour lumineux, 3 chambres, une salle de bains avec W-C séparés, dégagement ainsi que de nombreux rangements.

Places de parking libre au sein de la résidence.

Ravalement récent. Référence agence : 657 Référence annonce : SU56-QIW-83R Date de réalisation du diagnostic : 03/03/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 050 € et 1 480 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.938416, 2.529690
Total : 161 892€
Prix d'acquisition : 149 900€
Valeur du bien : 149 900€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1294€/mois
Loyer annuel estimé : 15529€/an
Fourchette totale : 1040€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 12474€ - 19332€/an
Rentabilité brute :9.59%
Fourchette de rentabilité :7.71% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 254,72 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :180 377 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-30 477€ (-16.9%)
Marge achat-revente :18 485€ (10.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 299,24€
Coût de l'assurance :14 165,55€
Taxe foncière : 1 552,91€/an
Soit par mois : 129,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 294,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 967,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec décoration vieillissante, nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement léger.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée/couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée/couloir avec décoration vieillissante.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 529 €/an
Calcul : 1 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 892 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 553 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 345 €/an
Revenus locatifs : +15 529 €
Charges déductibles : -7 345 €
Résultat foncier : 8 184 €/an
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 529 €7 350 €5 230 €8 179 €---
215 840 €7 209 €5 089 €8 631 €---
316 156 €7 063 €4 943 €9 094 €---
416 480 €6 912 €4 792 €9 568 €---
516 809 €6 756 €4 636 €10 053 €---
617 145 €6 595 €4 475 €10 551 €---
717 488 €6 429 €4 309 €11 060 €---
817 838 €6 257 €4 137 €11 581 €---
918 195 €6 079 €3 959 €12 116 €---
1018 559 €5 896 €3 776 €12 663 €---
1118 930 €5 706 €3 586 €13 224 €---
1219 309 €5 510 €3 390 €13 798 €---
1319 695 €5 308 €3 188 €14 387 €---
1420 089 €5 099 €2 979 €14 990 €---
1520 490 €4 882 €2 763 €15 608 €---
1620 900 €4 659 €2 540 €16 241 €---
1721 318 €4 429 €2 309 €16 890 €---
1821 745 €4 190 €2 071 €17 554 €---
1922 179 €3 944 €1 825 €18 235 €---
2022 623 €3 690 €1 570 €18 933 €---
2123 075 €3 427 €1 307 €19 649 €---
2223 537 €3 155 €1 036 €20 382 €---
2324 008 €2 875 €755 €21 133 €---
2424 488 €2 585 €465 €21 903 €---
2524 978 €2 285 €166 €22 692 €---
TOTAL497 402 €128 288 €75 299 €369 115 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 115 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 261 €+2 454 €+807 €
2+3 261 €+2 589 €+672 €
3+3 261 €+2 728 €+533 €
4+3 261 €+2 870 €+391 €
5+3 261 €+3 016 €+245 €
6+3 261 €+3 165 €+96 €
7+3 261 €+3 318 €-57 €
8+3 261 €+3 474 €-213 €
9+3 261 €+3 635 €-374 €
10+3 261 €+3 799 €-538 €
11+3 261 €+3 967 €-706 €
12+3 261 €+4 140 €-879 €
13+3 261 €+4 316 €-1 055 €
14+3 261 €+4 497 €-1 236 €
15+3 261 €+4 682 €-1 421 €
16+3 261 €+4 872 €-1 611 €
17+3 261 €+5 067 €-1 806 €
18+3 261 €+5 266 €-2 005 €
19+3 261 €+5 471 €-2 210 €
20+3 261 €+5 680 €-2 419 €
21+3 261 €+5 895 €-2 634 €
22+3 261 €+6 114 €-2 853 €
23+3 261 €+6 340 €-3 079 €
24+3 261 €+6 571 €-3 310 €
25+3 261 €+6 808 €-3 547 €
Total+81 525 €+110 734 €+-29 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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