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Appartement 2 pièces 65 m²

VilleSaint-Étienne (42)
Surface65m²
Coût Total118 560€
Loyer Annuel8 680€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 261,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 65 m²

Situé au sein d'une petite copropriété agréable de seulement cinq lots, à proximité de la gare et du centre-ville de Saint-Étienne, découvrez ce plateau offrant une surface totale de 65,4 m².

Il se compose de 48,5 m² au rez-de-chaussée ainsi que d'une mezzanine de 16,9 m², permettant d'imaginer différents agencements selon vos besoins et votre projet.

Le bien est vendu hors d'eau et hors d'air, avec la possibilité d'une livraison entièrement terminée.

La copropriété a fait l'objet d'une rénovation complète :

-parties communes entièrement rénovées ; -toiture neuve ; -façades reprises avec un crépi neuf ; -fenêtres en aluminium avec double vitrage ; -volets roulants électriques.

Une place de stationnement est également disponible en supplément.

Ce plateau constitue une belle opportunité pour créer un logement sur mesure, une résidence principale ou un investissement locatif, dans un environnement agréable et proche de toutes les commodités.

Livraison début 2027. Isaac MILAZ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 65 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.434090, 4.391547
Total : 118 560€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 112 000€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8680€/an
Fourchette totale : 547€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6570€ - 11469€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 232,74 €/m²
Basé sur :1084 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 128 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+1 872€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-38 432€ (-48.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 629,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 883,53€
Coût de l'assurance :10 374,00€
Taxe foncière : 868,03€/an
Soit par mois : 72,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 5/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité, carrelage)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 680 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 404 €
Revenus locatifs : +8 680 €
Charges déductibles : -35 404 €
Résultat foncier Année 1 : -26 724 €(Déficit de 26 724 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 404 €/an
Revenus locatifs : +8 680 €
Charges déductibles : -5 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5323.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 680 €35 408 €4 125 €-26 728 €21 400 €5 328 €5 328 €
28 854 €5 300 €4 017 €3 554 €--1 774 €
39 031 €5 189 €3 906 €3 842 €---
49 212 €5 073 €3 790 €4 139 €---
59 396 €4 953 €3 670 €4 443 €---
69 584 €4 829 €3 546 €4 755 €---
79 775 €4 701 €3 418 €5 075 €---
89 971 €4 568 €3 285 €5 403 €---
910 170 €4 430 €3 147 €5 741 €---
1010 374 €4 287 €3 004 €6 087 €---
1110 581 €4 139 €2 856 €6 442 €---
1210 793 €3 986 €2 703 €6 807 €---
1311 009 €3 827 €2 544 €7 181 €---
1411 229 €3 663 €2 380 €7 566 €---
1511 454 €3 493 €2 210 €7 961 €---
1611 683 €3 316 €2 033 €8 366 €---
1711 916 €3 134 €1 851 €8 782 €---
1812 155 €2 945 €1 662 €9 210 €---
1912 398 €2 749 €1 466 €9 649 €---
2012 646 €2 546 €1 263 €10 100 €---
2112 899 €2 336 €1 053 €10 563 €---
2213 157 €2 118 €835 €11 038 €---
2313 420 €1 893 €610 €11 527 €---
2413 688 €1 659 €376 €12 029 €---
2513 962 €1 417 €134 €12 545 €---
TOTAL278 034 €121 958 €59 884 €156 076 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 076 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 823 €-6 420 €+8 243 €
2+1 823 €0 €+1 823 €
3+1 823 €+621 €+1 202 €
4+1 823 €+1 242 €+581 €
5+1 823 €+1 333 €+490 €
6+1 823 €+1 426 €+397 €
7+1 823 €+1 522 €+301 €
8+1 823 €+1 621 €+202 €
9+1 823 €+1 722 €+101 €
10+1 823 €+1 826 €-3 €
11+1 823 €+1 933 €-110 €
12+1 823 €+2 042 €-219 €
13+1 823 €+2 154 €-331 €
14+1 823 €+2 270 €-447 €
15+1 823 €+2 388 €-565 €
16+1 823 €+2 510 €-687 €
17+1 823 €+2 635 €-812 €
18+1 823 €+2 763 €-940 €
19+1 823 €+2 895 €-1 072 €
20+1 823 €+3 030 €-1 207 €
21+1 823 €+3 169 €-1 346 €
22+1 823 €+3 312 €-1 489 €
23+1 823 €+3 458 €-1 635 €
24+1 823 €+3 609 €-1 786 €
25+1 823 €+3 763 €-1 940 €
Total+45 575 €+46 823 €+-1 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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