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Appartement 4 pièces 2 chambres

VilleDreux (28)
Surface63m²
Coût Total126 580€
Loyer Annuel8 016€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 404,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 1 place de parking

EXCLUSIVITE

Proche gare

Appartement d'habitation comprenant entrée, séjour double donnant sur balcon, cuisine aménagée, cellier/loggia, deux chambres, salle d'eau, wc. Place de parking privative, cave.

Appartement lumineux, double vitrage pvc.

Les écoles et les commerces à pied

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.735882, 1.368425
Total : 126 580€
Prix d'acquisition : 88 500€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 119 500€
Frais de notaire : 7 080€
Coût estimé : 7 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 668€/mois
Loyer annuel estimé : 8016€/an
Fourchette totale : 554€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 6649€ - 9663€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 869,57 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 783 €
Prix d'achat :88 500 €
Décote à l'achat :-29 283€ (-24.9%)
Marge achat-revente :-8 797€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :50,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 670,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 276,85€
Coût de l'assurance :15 189,60€
Taxe foncière : 801,55€/an
Soit par mois : 66,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 667,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 736,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1200€/chambre = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 668 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Calcul : 668 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 580 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 520 €
Revenus locatifs : +8 016 €
Charges déductibles : -36 520 €
Résultat foncier Année 1 : -28 504 €(Déficit de 28 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 520 €/an
Revenus locatifs : +8 016 €
Charges déductibles : -5 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7104.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 525 €(65% de 88 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 092 €/an
Calcul : 57 525 € × 3,636% = 2 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 016 €36 524 €4 115 €-28 508 €21 400 €7 108 €7 108 €
28 176 €5 413 €4 004 €2 763 €--4 346 €
38 339 €5 298 €3 889 €3 041 €--1 305 €
48 506 €5 180 €3 771 €3 326 €---
58 676 €5 058 €3 649 €3 619 €---
68 850 €4 931 €3 522 €3 919 €---
79 027 €4 801 €3 391 €4 226 €---
89 207 €4 665 €3 256 €4 542 €---
99 391 €4 526 €3 117 €4 866 €---
109 579 €4 382 €2 973 €5 198 €---
119 771 €4 233 €2 824 €5 538 €---
129 966 €4 079 €2 670 €5 888 €---
1310 166 €3 920 €2 510 €6 246 €---
1410 369 €3 755 €2 346 €6 614 €---
1510 576 €3 585 €2 176 €6 991 €---
1610 788 €3 410 €2 000 €7 378 €---
1711 004 €3 228 €1 819 €7 776 €---
1811 224 €3 040 €1 631 €8 183 €---
1911 448 €2 847 €1 438 €8 601 €---
2011 677 €2 646 €1 237 €9 031 €---
2111 911 €2 439 €1 030 €9 471 €---
2212 149 €2 225 €816 €9 923 €---
2312 392 €2 004 €595 €10 387 €---
2412 640 €1 776 €367 €10 864 €---
2512 892 €1 540 €131 €11 353 €---
TOTAL256 739 €125 505 €59 277 €131 234 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 234 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 683 €-6 420 €+8 103 €
2+1 683 €0 €+1 683 €
3+1 683 €0 €+1 683 €
4+1 683 €+606 €+1 077 €
5+1 683 €+1 086 €+597 €
6+1 683 €+1 176 €+507 €
7+1 683 €+1 268 €+415 €
8+1 683 €+1 363 €+320 €
9+1 683 €+1 460 €+223 €
10+1 683 €+1 559 €+124 €
11+1 683 €+1 661 €+22 €
12+1 683 €+1 766 €-83 €
13+1 683 €+1 874 €-191 €
14+1 683 €+1 984 €-301 €
15+1 683 €+2 097 €-414 €
16+1 683 €+2 213 €-530 €
17+1 683 €+2 333 €-650 €
18+1 683 €+2 455 €-772 €
19+1 683 €+2 580 €-897 €
20+1 683 €+2 709 €-1 026 €
21+1 683 €+2 841 €-1 158 €
22+1 683 €+2 977 €-1 294 €
23+1 683 €+3 116 €-1 433 €
24+1 683 €+3 259 €-1 576 €
25+1 683 €+3 406 €-1 723 €
Total+42 075 €+39 370 €+2 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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