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Appartement 3 pièces 197 m²

VilleRodez (12)
Surface197m²
Coût Total284 820€
Loyer Annuel22 071€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 010,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 197 m² - Appartement 3 pièces 197 m²

Dans un immeuble ancien situé dans le coeur historique de Rodez, 3 lots potentiels avec terrasse et jardin pour chacun. Surface totale entre 195 et 200m2 selon cloisonnement. À rénover. Rénovation Parties communes et toiture à la charge des acquéreurs de cette future copropriété.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 199 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nicolas MARCHANDOT, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 828105486

Surface : 197 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.351000, 2.574843
Total : 284 820€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 69 900€
Valeur du bien : 268 900€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 9.34€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1839€/mois
Loyer annuel estimé : 22071€/an
Fourchette totale : 1458€ - 2321€/mois
Fourchette annuelle : 17492€ - 27848€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 993,92 €/m²
Basé sur :540 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :392 802 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-193 802€ (-49.3%)
Marge achat-revente :107 982€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 390,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 474,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 475,53€
Coût de l'assurance :24 921,75€
Taxe foncière : 2 207,08€/an
Soit par mois : 183,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 839,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 657,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 900 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 140€/m² = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 071 €/an
Calcul : 1 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 207 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 297 €
Revenus locatifs : +22 071 €
Charges déductibles : -82 297 €
Résultat foncier Année 1 : -60 226 €(Déficit de 60 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 397 €/an
Revenus locatifs : +22 071 €
Charges déductibles : -12 397 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 674 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38826.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 071 €82 306 €9 202 €-60 235 €21 400 €38 835 €38 835 €
222 512 €12 157 €8 953 €10 355 €--28 480 €
322 962 €11 900 €8 697 €11 062 €--17 418 €
423 422 €11 635 €8 431 €11 787 €--5 632 €
523 890 €11 361 €8 157 €12 529 €---
624 368 €11 078 €7 874 €13 290 €---
724 855 €10 785 €7 581 €14 071 €---
825 352 €10 482 €7 278 €14 870 €---
925 860 €10 170 €6 966 €15 690 €---
1026 377 €9 847 €6 643 €16 530 €---
1126 904 €9 514 €6 310 €17 391 €---
1227 442 €9 169 €5 965 €18 273 €---
1327 991 €8 813 €5 609 €19 178 €---
1428 551 €8 445 €5 241 €20 106 €---
1529 122 €8 065 €4 861 €21 057 €---
1629 704 €7 672 €4 468 €22 032 €---
1730 299 €7 266 €4 062 €23 032 €---
1830 904 €6 847 €3 643 €24 057 €---
1931 523 €6 414 €3 210 €25 109 €---
2032 153 €5 966 €2 762 €26 187 €---
2132 796 €5 504 €2 300 €27 292 €---
2233 452 €5 026 €1 822 €28 426 €---
2334 121 €4 533 €1 329 €29 588 €---
2434 803 €4 023 €819 €30 781 €---
2535 500 €3 496 €292 €32 004 €---
TOTAL706 936 €282 474 €132 476 €424 461 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 424 461 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 635 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 635 €-6 420 €+11 055 €
2+4 635 €0 €+4 635 €
3+4 635 €0 €+4 635 €
4+4 635 €0 €+4 635 €
5+4 635 €+2 069 €+2 566 €
6+4 635 €+3 987 €+648 €
7+4 635 €+4 221 €+414 €
8+4 635 €+4 461 €+174 €
9+4 635 €+4 707 €-72 €
10+4 635 €+4 959 €-324 €
11+4 635 €+5 217 €-582 €
12+4 635 €+5 482 €-847 €
13+4 635 €+5 754 €-1 119 €
14+4 635 €+6 032 €-1 397 €
15+4 635 €+6 317 €-1 682 €
16+4 635 €+6 610 €-1 975 €
17+4 635 €+6 910 €-2 275 €
18+4 635 €+7 217 €-2 582 €
19+4 635 €+7 533 €-2 898 €
20+4 635 €+7 856 €-3 221 €
21+4 635 €+8 188 €-3 553 €
22+4 635 €+8 528 €-3 893 €
23+4 635 €+8 876 €-4 241 €
24+4 635 €+9 234 €-4 599 €
25+4 635 €+9 601 €-4 966 €
Total+115 875 €+127 338 €+-11 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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